【環(huán)宇雜談】
樓市供給端還停留在舊的模式,而需求端已是更加挑剔的90后了,這就是當(dāng)前樓市困局的成因。
李宇嘉
剛剛過(guò)去的9月份以及“加長(zhǎng)版”的8天長(zhǎng)假,樓市的表現(xiàn)不太理想。有人說(shuō),假期大家都返鄉(xiāng)或出去旅游去了,哪有人買(mǎi)房?又有人說(shuō),現(xiàn)在大家對(duì)即時(shí)性消費(fèi)(旅游、餐飲、音樂(lè)節(jié)等)感興趣,對(duì)拉長(zhǎng)周期的消費(fèi)(比如買(mǎi)房)感興趣不大了;還有人說(shuō),節(jié)前政策利好不斷,也沒(méi)換來(lái)買(mǎi)房人的信心,開(kāi)發(fā)商降價(jià)不斷,樓市問(wèn)題挺嚴(yán)重的。
怎么看待當(dāng)下樓市?利用假期空閑時(shí)間,筆者也去看了幾個(gè)新樓盤(pán),發(fā)現(xiàn)看房的人明顯增多了、售樓處的人氣還不錯(cuò)。盡管“看的人比買(mǎi)的人多”,真正下定金的不多,但這已經(jīng)很不錯(cuò)了。畢竟,市場(chǎng)預(yù)期還在修復(fù)中,而很多人都外出游玩的情況下,還有這么多人看房,氛圍還不錯(cuò),這是很難得的。記得8月份筆者踩盤(pán)時(shí),售樓處都很冷清,營(yíng)銷(xiāo)人員比看房的人還多。
現(xiàn)在,最缺的是人氣,人氣起來(lái)了才能將信心穩(wěn)住。筆者總結(jié),假期看房的人有這么幾類(lèi),要么是“小兩口”看婚房,要么是父母帶著剛參加工作的子女看房,要么是“三代人”看房,想換一套更大的房子,或是小孩到了上學(xué)的年齡,想換一套學(xué)位房。這些都是真正想要買(mǎi)房的人,或是很迫切地要買(mǎi)房,但普遍的心態(tài)卻是“多看看、再等等”,多方比較、不著急下手。
專(zhuān)家們普遍認(rèn)為,這些人收入不高、對(duì)未來(lái)就業(yè)預(yù)期不樂(lè)觀,“六個(gè)錢(qián)包”買(mǎi)房,當(dāng)然要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。但我發(fā)現(xiàn),一個(gè)重要的問(wèn)題被忽視了,那就是大多數(shù)新盤(pán)存在某些方面的瑕疵,或是高房?jī)r(jià)下戶型太緊湊,70-90平方米的房子普遍設(shè)計(jì)為三房,客廳或房間太小,或通勤接駁、教育配套、生活設(shè)施等方面存在這樣那樣的不足??傊嬲屓藵M意的房子還真不多。
也就是說(shuō),想買(mǎi)房的人很多,買(mǎi)到理想的房子很難。這還不是說(shuō)大家挑剔,而是供給端還停留在過(guò)去房?jī)r(jià)上漲時(shí)期的供應(yīng)邏輯,即靠規(guī)劃宣傳、靠營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)營(yíng)造買(mǎi)房氛圍。但是,戶型設(shè)計(jì)往往是Copy過(guò)來(lái)的,配套服務(wù)設(shè)施不接地氣、名不副實(shí),規(guī)劃目標(biāo)被過(guò)度甚至虛假宣傳。當(dāng)所有開(kāi)發(fā)商都本著這樣的邏輯來(lái)開(kāi)發(fā)房子,就形成了“千盤(pán)一律”的同質(zhì)化模式。
可謂一俊遮百丑,房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候,這些都不是問(wèn)題。當(dāng)資產(chǎn)溢價(jià)預(yù)期沒(méi)有了,來(lái)售樓處的都是剛需和換房人群,普遍經(jīng)歷過(guò)幾輪房?jī)r(jià)上漲時(shí)期的虛假繁榮景象,或在抖音或小紅書(shū)聽(tīng)到過(guò)買(mǎi)房秘笈。這就意味著,供給端那種“重營(yíng)銷(xiāo)、不重實(shí)際”的打法玩兒不下去了。但是,供給端的這個(gè)模式浸淫太深了,一時(shí)半會(huì)兒還改變不了,也就導(dǎo)致真正買(mǎi)房的人只能一挑再挑了。
當(dāng)開(kāi)發(fā)商都是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),開(kāi)發(fā)模式、套路基本一致,面對(duì)賣(mài)不動(dòng)的尷尬,也只有降價(jià)這一條路了。當(dāng)價(jià)格戰(zhàn)打起來(lái),對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),那就是看誰(shuí)的價(jià)格更低,這個(gè)慘烈的競(jìng)爭(zhēng)不僅沒(méi)有底部,還惡化了市場(chǎng)預(yù)期,導(dǎo)致大家“等房?jī)r(jià)下跌”。值得注意的是,這在政策上也有影子,就是“等政策出臺(tái)”。廣州外圍退出了限購(gòu),媒體宣傳深圳也要跟隨,于是大家就等待。
確實(shí)有一部分人,等待限購(gòu)?fù)顺隽耍约河忻~購(gòu)買(mǎi)了,或等利率下降了,月供少一點(diǎn)。但更多的案例則是等政策出臺(tái)了,房?jī)r(jià)見(jiàn)底了,可以進(jìn)場(chǎng)了。但事實(shí)上,政策紓困的空間眼見(jiàn)在收窄和觸頂,政策的邊際效果明顯在減弱,即便是“大放水”也根本無(wú)法重復(fù)過(guò)去那種火熱的行情。但問(wèn)題是,市場(chǎng)不會(huì)理解,他們認(rèn)為政策沒(méi)有達(dá)到預(yù)期,救市就不會(huì)停頓。
本質(zhì)上,這是過(guò)去20年(2001-2021年)樓市“單邊上漲”,每有下跌時(shí)政策就迫不及待地將其拉起來(lái),從而導(dǎo)致的“政策市”預(yù)期,或政策不允許下跌的頑固預(yù)期。自媒體和新媒體也往往這么宣傳,近期部分地方也很著急,急于想讓樓市穩(wěn)定下來(lái),強(qiáng)化了這種預(yù)期。說(shuō)白了,供給端還停留在舊的模式,而需求端已是更加挑剔的90后了,這就是當(dāng)前樓市困局的成因。
(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
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