保障房,“做好”就有改革之效
來(lái)源:證券時(shí)報(bào)網(wǎng)作者:李宇嘉2023-11-10 06:57

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【環(huán)宇雜談】

當(dāng)社會(huì)的中堅(jiān)力量能買(mǎi)得起房,這是一個(gè)什么場(chǎng)景呢?那就是最富有潛力的群體被激發(fā)起來(lái)了。

李宇嘉

近期,新一輪“房改”的話題持續(xù)發(fā)酵、熱度不減。但事實(shí)上,據(jù)我了解,文件提出的保障性住房,遠(yuǎn)未上升到“房改”的高度。為何各路媒體都要往“房改”這個(gè)話題上靠呢?一方面,樓市紓困政策一波接一波,但市場(chǎng)反應(yīng)波瀾不驚。媒體需要新話題,刺激市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。特別是自媒體,一貫喜歡“推倒重來(lái)”“顛覆舊秩序”等標(biāo)題,達(dá)到吸引流量的效果。

另一方面,這也可能是輿論的共識(shí)、呼聲,甚至是吶喊。怎么講呢?對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的疲弱,一開(kāi)始大家都認(rèn)為是周期性的下行,當(dāng)政府開(kāi)始紓困,市場(chǎng)就會(huì)重新回到上升態(tài)勢(shì)。這是一種慣性認(rèn)識(shí),因?yàn)檫^(guò)去類似的邏輯屢屢出現(xiàn)過(guò)并驗(yàn)證。但是,當(dāng)發(fā)現(xiàn)政策都沒(méi)有效果后,越來(lái)越多的人感覺(jué)到不解、迷茫,認(rèn)為只有改革這樣的大動(dòng)作,才能解決當(dāng)下的問(wèn)題。

25年前啟動(dòng)的“房改”,其面臨的大背景就是,持續(xù)了十幾年的福利分房維持不下去了,城鎮(zhèn)職工家庭人均住房面積只有5-6平方米,居住狀況原地踏步,而且承擔(dān)建房責(zé)任的企業(yè)、單位背上了“辦社會(huì)”的沉重負(fù)擔(dān)。1998年推動(dòng)的市場(chǎng)化、貨幣化“房改”,不僅極大地滿足了居民改善住房的愿望,還給企業(yè)、社會(huì)減輕了負(fù)擔(dān),地產(chǎn)也成為經(jīng)濟(jì)的引擎,一直至今。

現(xiàn)在,又到了一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)的處境,不管是業(yè)內(nèi)人士,還是普通百姓,都認(rèn)為“不正?!薄安唤】怠?,普遍的共識(shí)是房子太多了。但是,又有多少人是對(duì)自己的居住條件滿意?有多少人想要換房而不得?當(dāng)馬云說(shuō),未來(lái)房子如蔥;當(dāng)很多人可以從父輩繼承幾套房子時(shí),可能都沒(méi)有想過(guò),廣東珠三角8000多萬(wàn)常住人口,住房自有率不到50%。

還有,每年新就業(yè)的大學(xué)生有1000多萬(wàn),就業(yè)5年后能夠買(mǎi)房的,不到50%。今年考公、考編的規(guī)模創(chuàng)新高,但大家可能不知道,新入職的公務(wù)員基本向基層配置,大量經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理事務(wù)也向基層傾斜。所謂“上面千條線,下面一根針”,基層公共服務(wù)人員不僅繁瑣的工作事項(xiàng)多、壓力巨大,收入也不高(很多只有3000元),他們也成了住房困難群體。

這就是當(dāng)下房地產(chǎn)的現(xiàn)狀:一邊是房子供應(yīng)過(guò)剩,一邊是需求嗷嗷待哺。上面講的三類人群是社會(huì)的中堅(jiān)力量,當(dāng)他們無(wú)法買(mǎi)得起房,這個(gè)制度就得變革。當(dāng)前,房地產(chǎn)所謂的需求不足,準(zhǔn)確講應(yīng)該是“有效需求”不足,即絕對(duì)過(guò)剩和相對(duì)供應(yīng)不足并存,另一面就是“需求斷層”、供需錯(cuò)配。簡(jiǎn)單講,就是有錢(qián)人不缺房,想買(mǎi)的買(mǎi)不起,有需求的買(mǎi)不到合適的。

近期熱傳的“14號(hào)文”,就是要解決這個(gè)問(wèn)題。核心就是大規(guī)模建設(shè)配售型的保障性住房,讓中堅(jiān)力量成為“有產(chǎn)者”。這類房源的土地是劃撥的,資金是低息的,可以實(shí)現(xiàn)低成本供應(yīng)。低到多少呢?主要成本是建安費(fèi)用,加上承建企業(yè)5%以內(nèi)的利潤(rùn),再考慮到“保基本”的原則,理論上每平方米也就5000元左右,一套70平方米的房子總價(jià)也就35萬(wàn)元。

這樣,很多年輕人、新市民、新就業(yè)大學(xué)生就能買(mǎi)得起房子了。當(dāng)社會(huì)的中堅(jiān)力量能買(mǎi)得起房,這是一個(gè)什么場(chǎng)景呢?那就是最富有潛力的群體被激發(fā)起來(lái)了。對(duì)內(nèi)需來(lái)講,有了房就意味著在城市扎根了,有了家,不再飄了。有了家,就會(huì)有結(jié)婚、生小孩、購(gòu)置室內(nèi)生活設(shè)施、小孩教育、購(gòu)置汽車(chē)等。也就會(huì)為了家庭的美好生活而奮斗,這就是內(nèi)需旺盛的美好場(chǎng)景。

但所謂一份部署,十分落實(shí)。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,當(dāng)購(gòu)房需求不再踴躍,當(dāng)剛需購(gòu)房日益謹(jǐn)慎,建設(shè)這類房子就要考慮能不能賣(mài)出去,因?yàn)橹昂芏啾U戏砍霈F(xiàn)空置現(xiàn)象。我認(rèn)為,要學(xué)習(xí)新加坡組屋的精髓(而非表象),即保障每一個(gè)國(guó)民相對(duì)體面的、服務(wù)均等化的居所。

因此,房源主要建在中心城區(qū),并落實(shí)公共利益導(dǎo)向的土地低價(jià)征收,基于低效用地評(píng)價(jià)的硬性標(biāo)準(zhǔn),把散落在機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等手上的存量低效地塊盤(pán)活,同時(shí)夯實(shí)“保本價(jià)出售、封閉流轉(zhuǎn)”的原則,落實(shí)“?;尽痹瓌t下的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),逼退“福利分房”的思潮,把房源賣(mài)給最需要的人群。能做到這些,這類型的房源就能大規(guī)模供應(yīng),從而達(dá)到改革的目的。

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

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責(zé)任編輯: 孫孝熙
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