【環(huán)宇雜談】
養(yǎng)老需要考慮很多事,當(dāng)金錢支持最重要時,就該考慮資產(chǎn)來支撐,說服父母放棄傳統(tǒng)觀念,“租房也可以養(yǎng)老”。
李宇嘉
在《我沒有時間悲傷也不想死亡》一書中,90歲的智慧老人莉西亞·菲爾茨說:愿每個老人有體面、不焦慮,像莉西亞一樣坐在星之舟享受整個星空。養(yǎng)老如同一座山,壓在所有人頭上,對于高齡老人越來越多的中國來說更是如此。體面養(yǎng)老有三大條件:有足夠的財富支配,居住在熟悉的環(huán)境,有直系親屬的照料。這其中,房子是能將這三者鏈接起來的關(guān)鍵。
講一下我本人的案例。年屆75歲左右的父母,告別常年的鄉(xiāng)下勞作,搬來城里養(yǎng)老。已定居在南方的我前幾年給他們買好了養(yǎng)老的房子,但二老始終無法適應(yīng)商品房社區(qū)和電氣化、智能化的生活模式,飲食起居存在一些障礙。好在姐姐和妹妹也在同一個城市里工作,方便照顧他們。但是,妹妹要上班,又要照顧小孩走讀,照看父母的任務(wù)更多落到了剛退休的姐姐身上。
生活總有不如意。姐姐家住得遠,她還要給姐夫及剛參加工作的外甥女做飯,跑來照顧父母著實辛苦。于是,想到一個解決辦法,姐姐把她的房子賣掉,我把父母養(yǎng)老的房子賣給姐姐,然后在同一個小區(qū)給父母租一套房子。這幾年,三四線城市房價跌了,但還在高位,而租金卻很低廉。即便一次性付完10年的租金,手上還有一大筆錢。這樣,父母可以體面養(yǎng)老了。
重要的是,這一聯(lián)動還解決了N個問題,首先,就是姐姐和父母家隔的近了,正所謂“一碗湯”的距離;其次,姐姐家老舊的樓梯房置換為較新的電梯房,這樣倒騰就把未來價值損耗更快的資產(chǎn)處理掉了;再次,姐姐腿腳不方便,上下樓挺費勁,這么操作也了卻了她換電梯房的愿望;最后,父母還在這個小區(qū),自己的子女就在附近,心理上也舒適一些。
房地產(chǎn)火熱的那幾年,老家很多人都以擁有兩套或多套房為榮,兩三代人的積蓄積淀在不動產(chǎn)上,甚至還有大量債務(wù)。但是,除少數(shù)旅居目的地外,大部分內(nèi)地三四線城市租賃不活躍,空置率很高,除了“我有產(chǎn)”的心理滿足之外,房子的實際效用很低。一線城市租售比在1%~2%,內(nèi)地三四線城市則低于此,父母所在小區(qū)租售比不到0.5%,自住之外持有房產(chǎn)很不劃算。
租金是由租客的實際收入決定的,而房價則是由過去狂熱的買房熱情、加杠桿所推高的。盡管三四線城市樓市開始回調(diào),但由于交易低頻、投資性拋盤少、自媒體不活躍,市場對價格認知有偏差,信息鴻溝導(dǎo)致實際售價并不低。但這幾年就業(yè)形勢不好,租金下跌比較明顯,租房變得劃算,100平米的商品房每月租金甚至低至幾百元,賣掉商品房以租房養(yǎng)老是不錯的選擇。
這些年,有關(guān)住房支撐養(yǎng)老的傳統(tǒng)和設(shè)想很多,比如“以房養(yǎng)老”(反向抵押)、賣房換取養(yǎng)老床位、子女給父母養(yǎng)老(房子留給子女)、居家自我養(yǎng)老(請保姆)等,實踐中有很多障礙,很難兼顧到體面養(yǎng)老的三個條件。根本問題在于傳統(tǒng)觀念制約,比如房子要給子女、房子會增值、老人要居住在熟悉的環(huán)境中等。但是,地產(chǎn)形勢徹底變了,觀念也要變。
比如,前面講的租房更劃算,比如房價不再上漲,比如經(jīng)濟形勢壓力大,子女就業(yè)和收入難以維持,比如國家鼓勵養(yǎng)老“第三支柱”(本質(zhì)上是為養(yǎng)老提前儲蓄)等。將這幾個養(yǎng)老的新問題結(jié)合起來看,我們須以全新的視角對待住房在養(yǎng)老中的作用。特別是,在商品房價格還在高位的時候,從資產(chǎn)效用價值(而非有產(chǎn)的滿足感)入手,最大化房產(chǎn)在養(yǎng)老中的實際作用。
也就是,養(yǎng)老需要考慮很多事,當(dāng)金錢支持最重要時,就該考慮資產(chǎn)來支撐,說服父母放棄傳統(tǒng)觀念,“租房也可以養(yǎng)老”。過去,租期不穩(wěn)定、房東賣房、不愿租給老人等制約了租房養(yǎng)老。未來,房子多如牛毛,可能賣不掉,出租也不易,長租估計會受到很多業(yè)主歡迎(總比空著強,有人幫你繳物業(yè)費、供暖費)。未來,養(yǎng)老投入會越來越大,也是一個家族的事情,就應(yīng)該考慮如何盤活手上資源,最大化其對養(yǎng)老的支持,而非守著房子無法體面養(yǎng)老。
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
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