銀行對民營房企“惜貸”的根源在哪里?
來源:證券時報網(wǎng)作者:李宇嘉2023-12-14 06:55

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【環(huán)宇雜談】

當(dāng)下最需要解決的是,規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)行為和信息披露,杜絕企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金,杜絕項(xiàng)目之間資金流交叉。

李宇嘉

從“白名單”到“三個不低于”,銀行支持房企融資的風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變。近期,多家大型銀行密集召開房企座談會,聽取房企融資需求,并且表態(tài)會“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”。從2022年的“金融16條”和“三支箭”政策,到本次“三個不低于”“一視同仁”,可以看到,房企資金鏈緊張,特別是民營房企“融資難”,已到了非解決不可的地步。

去年底發(fā)布“金融16條”及“三支箭”后,起初業(yè)內(nèi)預(yù)期很高,但實(shí)際落地效果不理想。在我調(diào)研過程中,有房企表示,銀行存在所有制歧視問題,總是帶著有色眼鏡看待民營房企融資,總是將民營地產(chǎn)與高風(fēng)險對應(yīng)起來。而銀行則普遍認(rèn)為,民企奉行“三高”經(jīng)營模式,高負(fù)債是鐵定的,而且不管怎么盡調(diào),也搞不清他們有多少債務(wù),實(shí)際償債能力如何。

一家銀行公司部的經(jīng)理告訴我,民企開發(fā)商普遍存在多頭融資現(xiàn)象,都要靠信托、私募等非正規(guī)渠道來借錢拿地,拿了地還要融開發(fā)貸,還要拖欠供應(yīng)商貨款、讓施工單位墊款建房。所以,任何一個地產(chǎn)項(xiàng)目都很難實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)獨(dú)立、負(fù)債獨(dú)立,很難實(shí)現(xiàn)資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn),很有可能突然冒出一個債權(quán)人查封、劃扣本項(xiàng)目預(yù)售資金,銀行投進(jìn)去的貸款就變成了不良資產(chǎn)。

總之一句話,按銀行現(xiàn)有的風(fēng)控審批模式,很難明顯增加對民企的貸款。更加重要的是,即便預(yù)售資金全部能進(jìn)監(jiān)管賬戶且銀行可以控制賬戶資金進(jìn)出,確保一旦過了監(jiān)管額度,就可以要求開發(fā)商拿銷售回款償還開發(fā)貸,但問題是商品房需求端持續(xù)疲弱,每月的銷售回款不斷走低,有的項(xiàng)目劃扣完預(yù)售監(jiān)管資金,可能就沒錢了,保障銀行的債權(quán)有不確定性。

交流中,這位銀行部門經(jīng)理向我舉了個例子。某地產(chǎn)項(xiàng)目,申請開發(fā)貸時,按照當(dāng)時銷售狀況,三個月后銷售回款即可滿足監(jiān)管額度,預(yù)計(jì)半年后就可以還清開發(fā)貸。但是,開盤后去化嚴(yán)重不及預(yù)期,當(dāng)月去化率不足15%,連預(yù)售監(jiān)管資金額度都不夠。后期開發(fā)商降價促銷,回款滿足了監(jiān)管額度,但由于該開發(fā)商其他項(xiàng)目保交樓存在資金缺口,監(jiān)管額度增加了,導(dǎo)致開發(fā)貸出現(xiàn)逾期。

個人認(rèn)為,金融機(jī)構(gòu)之所以有所有制的歧視,本質(zhì)上是對行業(yè)舊模式的不信任。簡單講,高利潤的誘惑下,很多開發(fā)商都想高周轉(zhuǎn)、加杠桿。所以,必然會出現(xiàn)過多負(fù)債、表外負(fù)債。過去房價上漲、購房踴躍時,這種模式對資金鏈和償債的考驗(yàn)被掩蓋?,F(xiàn)在,商品房銷售開始下行,而過去高舉高打(多拿地、多開工、少竣工)到了償債、交付用錢的時候了。

恰恰這時候銷售回款下降了,加上風(fēng)險開始暴露,銀行不愿意再像過去那樣,沒有顧慮地“喂錢”了。外源和內(nèi)源融資雙重夾擊,民企債務(wù)和違約問題就接踵而來。我認(rèn)為,不管是“白名單”還是“三個不低于”,盡管有助于避免個體理性(規(guī)避風(fēng)險)導(dǎo)致集體非理性(系統(tǒng)性風(fēng)險),但行業(yè)模式和信用問題不解決,不能強(qiáng)行把馬拉到河邊并強(qiáng)制其喝水。

座談會上談笑風(fēng)生,各種表態(tài)都會有,會后也會有授信、協(xié)議等,但能實(shí)際落地多少貸款投放呢?最應(yīng)該解決的是,先建立基礎(chǔ)性制度和信用制度,修復(fù)信用和信任問題。當(dāng)下最需要解決的是,規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)行為和信息披露,杜絕企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金,杜絕項(xiàng)目之間資金流交叉,讓金融機(jī)構(gòu)能清晰地分析出項(xiàng)目實(shí)際債務(wù)和可控現(xiàn)金流。

我的建議是,對于新增融資支持的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,要確保債務(wù)和債權(quán)獨(dú)立,要確保銷售資金完全用于該項(xiàng)目交付和債務(wù)償還,資金閉環(huán)運(yùn)行,杜絕出現(xiàn)資產(chǎn)或資金被凍結(jié)、被劃扣。最重要的是,金融機(jī)構(gòu)對“白名單”企業(yè)的新增貸款,若因項(xiàng)目被凍結(jié)、劃扣、其他債務(wù)糾紛或挪用等出現(xiàn)經(jīng)營之外的損失,該企業(yè)永久不得進(jìn)入融資市場,讓可置信的威脅倒逼規(guī)范信息披露、有債必償。

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

本報專欄文章僅代表作者個人觀點(diǎn)。

責(zé)任編輯: 楊國強(qiáng)
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