李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
遇到困境,企業(yè)第一選擇可能不是轉(zhuǎn)型,而是收縮。因為轉(zhuǎn)型不啻于革自己的命,收縮才是確定性最大、風(fēng)險最小的存活策略,特別是市場空間和盈利前景不明朗時??吵杀臼鞘湛s的首選,也就是把繁榮期那些合理、不合理的成本都砍掉,先確保生存下來,再謀求發(fā)展機會。當(dāng)下,房地產(chǎn)正經(jīng)歷史無前例的回調(diào)期,行業(yè)全鏈條“砍成本”運動正在進(jìn)行時。
地產(chǎn)紅火的那十幾年,很多成本都往上加,比如高額地價、高額稅收,讓開發(fā)商配建保障房,配建道路和學(xué)校等基建,甚至是公職人員的獎金和績效等等。大家經(jīng)常聽到的一句話是,“財政困難了,那就賣幾塊地”。也沒關(guān)系,房價還在上漲,市場也足夠大,能覆蓋一切支出。但現(xiàn)在,形勢逆轉(zhuǎn)了,這些成本要降下來。
首先砍掉的就是過高的地價。近段時間,各地都在降地價,比如把之前競配建、競自持的一些公共設(shè)施砍掉了,這本身就是地方應(yīng)該承擔(dān)的職能;比如,各地都在推“先租后讓”“彈性年期”“混合功能”等土地出讓新模式,本質(zhì)上是降低用地成本;再比如,近期北京規(guī)定,新掛牌商住混合用地要明確住宅、商業(yè)、公建等不同屬性的起始價,或叫“地價分?jǐn)偂薄?/p>
這么做,最大好處就是改變按平均樓面價計稅,直接降低稅費成本。同時,公共設(shè)施和租賃地塊分宗以及低地價,提高了發(fā)行REITs、申請專項債等最低收益率要求。其次就是砍掉中間成本,或“不讓中間商賺差價”。近期,地產(chǎn)商一個新現(xiàn)象是“建筑系”“供應(yīng)商系”崛起,比如央國企建筑類、施工類、市政類企業(yè)的地產(chǎn)平臺紛紛進(jìn)入了全國各地銷售榜前列。
再比如,地產(chǎn)材料供應(yīng)商(防水、建材類龍頭企業(yè))在土拍市場上很活躍。這么做的邏輯就是,將拿地、開發(fā)、施工、采購、銷售等鏈條內(nèi)部化,把總包、供應(yīng)商的成本砍掉了。更有企業(yè)還推進(jìn)職能部門業(yè)務(wù)化改革,將人力、營銷、設(shè)計、報建等剝離出去成立子公司,比如2022年底旭輝人力資源部轉(zhuǎn)型成立的旭興咨詢,近期公司稱一年來已實現(xiàn)盈利一千多萬元。
再次就是砍掉融資成本。過去,經(jīng)常有開發(fā)商疾呼,銀行才是樓市的最大贏家,我們也屢屢聽到,民企開發(fā)商綜合融資成本達(dá)到10%以上。對個人來說,這種體驗更加清晰,但凡期限在30年等額本息的按揭購房,其利息和貸款金額相差無幾?,F(xiàn)在,這個成本也開始逐步砍掉了,比如去年底各大銀行一次性降低存量房貸利率,惠及5000萬戶,平均利率直降74個基點。
對新增按揭貸款的利率而言,這兩年也下降了100個基點左右。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測,2023年12月百城首套、二套房貸平均利率分別為3.86%、4.41%,降至歷史最低點。還不止于此,近期房地產(chǎn)新模式的“三大工程”,全部啟動項目清單制下的低成本融資。各地上報的城中村改造、保障性住房項目清單,國家部委審核后,資金能平衡的項目就推給國開行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行。
政策性銀行審核后將項目推送給各地分支行,后者據(jù)此發(fā)行抵押補充貸款(Pledged Supplementary Lending,即PSL),同時專項債、專項借款等也據(jù)此投放,上述融資利率均在2%左右。租賃也是如此,近期1000億元“租賃住房貸款支持計劃”就是央行以1.75%的利率給商業(yè)銀行貸款,商業(yè)銀行以不高于3%的利率給租賃企業(yè)貸款,鼓勵后者收購存量房做長租房。
最后,業(yè)主“降價售房”“降價求租”也如火如荼。近期,媒體報道一二線熱點城市二手房價和租金都在下跌,且降幅比較大。事實上,當(dāng)購房者、租房者支付能力下降,他們越來越強調(diào)性價比、承受力,越來越多的業(yè)主接受現(xiàn)實,接受中介的建議,將房價、租金一次性降到位,以求迅速成交,避免空置和進(jìn)一步的資產(chǎn)跌價??傊?,市場參與者都在“砍成本”或適應(yīng)“砍成本”??惩瓿杀?,行業(yè)轉(zhuǎn)型的時候才會到來,畢竟改革都是倒逼的。當(dāng)然,早轉(zhuǎn)型早主動。
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