李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

2024年，樓市供給端競(jìng)爭(zhēng)之激烈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。這里說(shuō)的競(jìng)爭(zhēng)主要是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。所謂產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，首先是同一個(gè)賽道的競(jìng)爭(zhēng)，比如新房項(xiàng)目之間的搶客大戰(zhàn)，二手住房“賣房難”，房東“搶租客”。以新房為例。筆者發(fā)現(xiàn)，新房項(xiàng)目在配置名校、連接軌道交通、戶型設(shè)計(jì)（提高得房率）等方面越來(lái)越同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越卷，卷到最后就變成價(jià)格戰(zhàn)了。

也就是看誰(shuí)的價(jià)格更低。除此之外，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始延伸到不同賽道。比如，每個(gè)人都能接收到來(lái)自朋友圈、抖音等不同渠道、不同類型的房源推送，新房和二手房開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)，交易和租賃也開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)。過(guò)去的2023年，全國(guó)新房市場(chǎng)表現(xiàn)依舊疲軟，交易面積在2022年下跌24.6%的基礎(chǔ)上又下跌了8.2%。但其實(shí)，這種下跌某種程度上是其在與二手房的競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)。

2023年，全國(guó)二手房市場(chǎng)成交面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬(wàn)億元，成交面積和金額比2022年分別增長(zhǎng)44%和30%。過(guò)去，我們一直認(rèn)為新房和二手住房是兩個(gè)完全不同的賽道，“賣舊買新”會(huì)驅(qū)動(dòng)剛需上車、換房和改善。但在購(gòu)買力疲弱，需求對(duì)價(jià)格敏感的背景下，加上開(kāi)發(fā)商過(guò)分追逐改善型市場(chǎng)，導(dǎo)致新房總價(jià)失控，購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

過(guò)去，二手房市場(chǎng)以“老舊住房”為主，但現(xiàn)在已是另外一番天地。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市新增掛牌二手房源中，“次新房”明顯增加，即10年以內(nèi)樓齡的房源。2023年，南京10年內(nèi)的次新房占比達(dá)67%，重慶、武漢、西安、鄭州10年內(nèi)的次新房掛牌占比也在40%—50%?？梢?jiàn)，今天有很多在售二手房并非“舊房”，實(shí)際上還是新房，它們是新房的替代品。

在2021年下半年之前，各大城市都出現(xiàn)“價(jià)格倒掛”的情形，即新房?jī)r(jià)格低于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)，導(dǎo)致愈演愈烈的“打新”熱潮。但從2021年下半年開(kāi)始，小業(yè)主覺(jué)察到房?jī)r(jià)前景可能不妙了，二手房?jī)r(jià)跌幅開(kāi)始大于新房，這一點(diǎn)從70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也能看出。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2023年14個(gè)核心一二線城市新房平均價(jià)大概要高出同區(qū)域二手房平均價(jià)約4000—6000元。

二手住房?jī)r(jià)格低，也沒(méi)有新房可能存在的“交付擔(dān)憂”，社區(qū)氛圍也比較成熟，分布區(qū)域比較廣，很多房源是可以替代新房的“次新房”。重要的是，二手房總價(jià)可控，迎合市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感的訴求。2023年，北京300萬(wàn)以下二手房成交占65%，上海300萬(wàn)以下的二手房占61%，基本上都是剛需為主。廣州每月二手房交易中，200萬(wàn)元總價(jià)以下占比均為最大，超過(guò)30%。

從面積段來(lái)看，80平方米以下戶型，在熱點(diǎn)城市新房供應(yīng)中的占比基本都在10%以內(nèi)，但該面積段二手房占比基本都在15%—30%。當(dāng)各大城市二手房掛牌量都創(chuàng)新高，價(jià)格段更加親民，自媒體、視頻媒體都在推超筍的二手房，購(gòu)房者可選擇范圍很廣，而地鐵四通八達(dá)使得通勤和價(jià)格在全市范圍內(nèi)有多種可行組合，新房和二手房?jī)?nèi)部及之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

當(dāng)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期趨于理性，甚至預(yù)期房?jī)r(jià)要下跌，租賃和交易不再是兩個(gè)平行的市場(chǎng)了。相反，前者可能就是后者的替代。最典型的是，以往很多年輕人買房會(huì)咬牙加杠桿、努力踮起腳，實(shí)現(xiàn)“擁有住房”的夢(mèng)想，現(xiàn)在這些人少了，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客占比超過(guò)35%，較2021年提升了4.9個(gè)百分點(diǎn)。

另外，家庭型租客開(kāi)始增加，且傾向于選擇戶型更大、裝修品質(zhì)更高的房源。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交三居室占比達(dá)27.2%，首次超過(guò)一居室占比。從房屋裝修狀況看，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源占比均超過(guò)70%，比2021年提升2—9個(gè)百分點(diǎn)。住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、延展和內(nèi)卷，直接原因是支付能力下降、需求個(gè)性化，預(yù)期轉(zhuǎn)弱等。

另一方面，則是供給端全面放量。當(dāng)下，不管是新房、二手房，抑或是租賃供應(yīng)，不管是城市哪個(gè)區(qū)域，房子都在放量供應(yīng)，都有得挑有得選。重要的是，從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，導(dǎo)致供給邏輯變化，即必須關(guān)注需求端的訴求，這使得居住體驗(yàn)的差距縮小，比如城中村出租屋也開(kāi)始打造為長(zhǎng)租公寓，比如租房也可以上學(xué)。可以預(yù)見(jiàn)，這種競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)繼續(xù)下去。

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