李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
在近期兩會記者會上,住建部部長表示,城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間,房地產還是有很大的潛力和空間。這個空間,按過去的算法,就是城鎮(zhèn)化率從現在的60%升至發(fā)達國家的80%,還有多少億人要進城。按照每人40平米的居住面積,還要建多少億平米的房子。商品房快速增長的那20多年,很多人一直篤信這個理論,市場高速發(fā)展也支撐了這個理論。
但現在來看,城鎮(zhèn)化的空間,房地產的空間,可真不是對應著商品房的繁榮。不然的話,就又回到舊模式了。住建部部長答記者問的講話中,有句話讓我印象很深刻:我們牢記囑托,一手抓配售型保障房建設,一手抓租賃型保障房供給,以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化方式,著力解決新市民、青年人、農民工等住房問題,讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。
城鎮(zhèn)化和房地產的空間,可能在這里。“一張床、一間房、一套房”,這個形象且凝練的表述,首次出現是在2021年8月發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》,其中提出上海要構建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。其中,“一張床”主要面向保安、保潔、快遞、環(huán)衛(wèi)工人等城市一線勞動者;“一間房”主要面向剛步入社會的新市民、青年人;而“一套房”則主要面向企事業(yè)單位管理人員、科創(chuàng)人才和家庭型客戶。
這么做,就是要針對新市民、青年人、農民工,構建一個自成體系的、有租有買的住房供應體系,這就是多樣化、多元化的需求滿足。這一供給邏輯傳達的信號是,城市不僅要有高度,更要有溫度,要讓外來人口進得來、留得下、住得安、能成業(yè)。說明什么?城鎮(zhèn)化這么多年,地產高速發(fā)展這么多年,已進入了城市的大量人口,卻仍在為一張床、一間房而努力。
這個規(guī)模有多大呢?答案是4億,其中農民工2.96億、共同居住的子女和老人近1個億。此外,農村還有留守兒童、留守婦女、留守老人1億多人,加起來占城市常住人口的比重超過一半。形勢很明了,只看商品房市場,滿眼都是過剩、下滑、甩賣等論調;但如果看新市民、青年人、農民工,發(fā)現機會和潛力都很大。這就是部長講的,不光要看短期,更要看中長期。
“一張床、一間房、一套房”,主要貫徹的是“低成本”融入城市的理念。比如,2023年底,領導人視察上海閔行區(qū)新時代城市建設者管理者之家長租公寓,最低400元就能拎包入住的低價床位,為快遞小哥、環(huán)衛(wèi)工人、家政人員這些美好生活的創(chuàng)造者提供的不僅是一張床,而且干凈整潔、空間設計好,還有公共廚房、公共洗衣房,傳遞出濃濃的歸屬感與獲得感。
等到他們工作穩(wěn)定了、收入提高了,就可以去租一間房,或者公租房、或保租房,這就是“一間房”;結婚成家了,就可以去買“一套房”。不管是哪一類居住選擇,都貫徹低成本的理念。比如,租金要降至收入的30%,房價要降至商品房價格的40%~50%。只有這樣,才能規(guī)避高房價、高租金、高成本對他們融入城市的阻礙,才能將壓抑的消費需求釋放出來。
當下,各地如火如荼地發(fā)展配售型的保障性住房,“十四五”重點40城籌建650萬套保障性租賃住房,均貫徹低房價、低租金原則,目的就在此。對商品房來說,目前之所以困境重重,政策屢提不振,根源在于供需錯配??梢?,政策繼續(xù)在商品房打轉轉,改變不了局面。
當下,迫切需要跳出商品房領域,轉到解決新市民、青年人、農民工的住房問題,通過“一張床、一間房、一套房”的供給側的小切口,久久為功、善作善成,修復城市的內需基礎,修復商品房的需求基礎,才能糾偏失衡甚至板結的供求關系,才能讓行業(yè)真正穩(wěn)定下來。
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