業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)新房成交大概率不會(huì)再出現(xiàn)2022年斷崖式下跌。

樓市“調(diào)控模范生”也加入全面解除限購(gòu)的行列。日前，長(zhǎng)沙住建部發(fā)布通知稱，全市范圍內(nèi)買房，不再審查購(gòu)房者資格條件，這意味著長(zhǎng)沙正式結(jié)束了已推行7年之久的限購(gòu)政策。

但如此大招之下，多位長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，政策推出后的首個(gè)周末，項(xiàng)目咨詢和來訪有所上漲，但整體反應(yīng)平平，并無太多波瀾。除了當(dāng)前市場(chǎng)信心不足等因素的影響， 2023年下半年的限購(gòu)放松政策已在很大程度上釋放了不少需求，導(dǎo)致當(dāng)前政策邊際效益遞減。

事實(shí)上，許多城市如長(zhǎng)沙一樣，拿出大力度政策，但并未能獲得較好的市場(chǎng)反應(yīng)，樓市修復(fù)進(jìn)程緩慢。多位受訪人士表示，“小碎步”式的松綁政策下實(shí)際上會(huì)加重購(gòu)房者的觀望情緒，難以帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，需求端政策松綁效力因此難免打折扣。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)情況之下，需要多重力量綜合作用，供求關(guān)系才會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，未來隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有望完成筑底。

修復(fù)樓市組合拳

近日，長(zhǎng)沙印發(fā)的《關(guān)于支持居民購(gòu)買改善住房的通知》明確，在長(zhǎng)沙購(gòu)房，不再審查資格條件。

該通知同時(shí)表示，在長(zhǎng)沙“以舊換新”購(gòu)買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比例和按揭貸款利率優(yōu)惠；購(gòu)買新房申請(qǐng)住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度80萬元，生育三孩的職工家庭住房公積金最高貸款額度提高至90萬。

一套樓市新政落地，購(gòu)房者是否被點(diǎn)燃了熱情？多位受訪房企人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，全面放開限購(gòu)政策的影響目前尚未傳遞到各個(gè)項(xiàng)目上。

某TOP20房企長(zhǎng)沙市場(chǎng)負(fù)責(zé)人張穎（化名）也告訴記者，新政出臺(tái)之后跟同行交流發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)反饋并沒有很積極，來訪量漲幅也就在10%-20%左右，但原本周末的來訪也會(huì)比平常好。

一家華南房企的長(zhǎng)沙營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也透露，從上周的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，新政的刺激效果一般?！斑@不是長(zhǎng)沙首次放開限購(gòu)，其實(shí)去年就已經(jīng)開始陸續(xù)放開首套、二套的限購(gòu)了。”

2023年9月，長(zhǎng)沙優(yōu)化限購(gòu)政策，首套房限購(gòu)資格出現(xiàn)松動(dòng)。政策明確，包括非長(zhǎng)沙市戶籍家庭在內(nèi)，居民家庭在長(zhǎng)沙購(gòu)買首套商品住房，不再需要提供購(gòu)房證明。此前，在長(zhǎng)沙需“新落戶市民+12個(gè)月社?；騻€(gè)稅；非本市戶籍家庭+2年社保或個(gè)稅”才能購(gòu)房。

這波限購(gòu)政策放松，釋放了不少剛需。張穎表示，本來長(zhǎng)沙的剛需客戶量就比較大，所以這次限購(gòu)放開以后，對(duì)項(xiàng)目成交有明顯的促進(jìn)作用。

新政疊加十一假期，市場(chǎng)活躍度明顯提升。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，長(zhǎng)沙商品住宅成交65.7萬平方米，環(huán)比上漲100.8%，同比上漲34.8%。58安居客研究院院長(zhǎng)張波向記者表示，這次的政策對(duì)長(zhǎng)沙周邊城市形成虹吸，安居客線上數(shù)據(jù)顯示，周邊縣市到長(zhǎng)沙購(gòu)房的比例在去年上升了30%以上。

同年11月，長(zhǎng)沙再次優(yōu)化限購(gòu)政策，規(guī)定在長(zhǎng)沙購(gòu)買第2套商品住房時(shí)，不再受首套房網(wǎng)簽滿四年的限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購(gòu)買1套改善性住房（144平方米及以上）。這次新政減少了對(duì)改善類購(gòu)房需求的限制。

利好政策疊加，銷售得到一定程度的改善。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年第四季度，長(zhǎng)沙首開項(xiàng)目數(shù)及開盤去化均上升至年度高位，首開去化率超76%；其中核心區(qū)域高端改善項(xiàng)目去化率接近五成，多個(gè)紅盤項(xiàng)目客房比超1.5，再現(xiàn)開盤搖號(hào)的現(xiàn)象。

兩輪限購(gòu)放松之后，如今再全面解除限購(gòu)，政策效力難免削弱。張穎認(rèn)為，長(zhǎng)沙此次全面放開限購(gòu)，其實(shí)主要是放開對(duì)改善客戶的限購(gòu)，因?yàn)閯傂杩蛻糍?gòu)買首套房已經(jīng)不限購(gòu)了，而改善客群本身并不急于下手，他們?cè)揪陀蟹孔幼?，可能?huì)想多看看，在合適的時(shí)機(jī)再下手，而不會(huì)迫切地立刻買房，畢竟手中已有的房源出手也需要時(shí)間。

政策“有效期”較短

祭出全面解除限購(gòu)的大招，市場(chǎng)反應(yīng)平平的情況，并不只是出現(xiàn)在長(zhǎng)沙。

早在2023年11月，就有12個(gè)二線城市全面放開限購(gòu)，其中還包括南京、合肥、鄭州、武漢等7個(gè)省會(huì)城市。2024年以來，有更多城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南省等地仍有部分區(qū)域保持限購(gòu)，其他城市基本上都全面解除了限購(gòu)要求。

但整體來看，限購(gòu)放松的效果并不算理想，許多城市新房成交依舊在低位徘徊。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度，重點(diǎn)30城成交累計(jì)同比降52%，降幅持續(xù)擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。

為了促進(jìn)成交，各大開發(fā)商同步執(zhí)行“以價(jià)換量”的策略，推動(dòng)房?jī)r(jià)也同步走低，3月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有57個(gè)。另據(jù)西政資本測(cè)算，3月份新建商品住宅價(jià)格同比降幅約2.2%，為2015年8月至今以來的最大降幅。

政策持續(xù)保持寬松，且嚴(yán)格的限制性措施也漸次放松，但樓市的修復(fù)進(jìn)程并不算理想，許多政策“有效期”較短。

某TOP30房企湖南片區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，去年9月長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策調(diào)整后，短期內(nèi)有刺激效果，但2個(gè)月后市場(chǎng)就開始下滑了。

即便是一線城市也存在同樣的情況，某央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人曾向記者透露，其所在城市認(rèn)房不認(rèn)貸新政帶來的效用大約也僅持續(xù)了兩周，“上家覺得會(huì)出政策，怕賣早了，下家認(rèn)為會(huì)降，怕買早了”。

對(duì)此，多位受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年以來無論是長(zhǎng)沙還是全國(guó)放松，都以一種“小碎步”調(diào)整的方式推進(jìn)，效果會(huì)有所打折。張波表示，解除行政性限制是未來二線城市整體的方向，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，政策效力釋放趨弱，邊際效益遞減。

上述房企的長(zhǎng)沙市場(chǎng)負(fù)責(zé)人透露，長(zhǎng)沙的全面放開限購(gòu)政策出臺(tái)后，不少客戶會(huì)覺得之后是否首付能再降一降，或者開發(fā)商給更多優(yōu)惠措施等等，觀望心態(tài)反而比之前更重。

有房企人士向記者分析，過去一段時(shí)間里的政策釋放的不確定性，讓購(gòu)房者總覺得再等等或許還會(huì)有更好的政策出來，尤其是在房?jī)r(jià)不再持續(xù)上漲之后，大家心態(tài)不會(huì)那么急了?！罢咭稽c(diǎn)點(diǎn)出，市場(chǎng)反饋不積極?！?/p>

也有資深地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，近期需求端政策放開的力度是顯著的，但時(shí)機(jī)有所滯后，因此效果有限。一二線城市政策終于開閘的時(shí)候，居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期已經(jīng)處于非常弱的階段，資格放開和支付門檻下降對(duì)于購(gòu)房者決策的影響有限。

各種力量綜合促修復(fù)

面對(duì)持續(xù)低迷的市場(chǎng)，政策應(yīng)該如何發(fā)力，才能有效提振市場(chǎng)？

在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來，供需兩端政策同步持續(xù)發(fā)力，將有助于推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)。例如在需求端，一線城市可繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市全面取消限制性政策等，針對(duì)多樣化改善性需求的政策支持力度繼續(xù)加大；在供給端，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制繼續(xù)落地，加大核心優(yōu)質(zhì)地塊供給，優(yōu)化郊區(qū)住宅項(xiàng)目容積率1.0限制、優(yōu)化項(xiàng)目?jī)r(jià)格限制等，這些政策優(yōu)化將更有利于企業(yè)打造高品質(zhì)產(chǎn)品。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也向記者表示，當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，需要各種力量綜合作用，供求關(guān)系才會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)。除了房貸利率、首付比例降低，公積金額度提高之外，近期多個(gè)城市推出的“以舊換新”政策，也可給購(gòu)房者以更多的稅費(fèi)優(yōu)惠或減免。

“現(xiàn)在有20多個(gè)城市在做舊改，建議這些城市在做舊改的時(shí)候，盡量做房票或者貨幣化安置，不要做實(shí)物安置，這樣對(duì)市場(chǎng)短期內(nèi)的刺激作用會(huì)更加明顯?！睆埡陚シQ，各個(gè)地方在保障性住房、保租房籌建籌備時(shí)，建議更多去購(gòu)買開發(fā)企業(yè)的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，這樣既消化了市場(chǎng)當(dāng)中的庫(kù)存，也起到了快速籌建保障性住房的目的。

值得一提的是，發(fā)改委在近日強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前我國(guó)一些地區(qū)新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平還比較低，下一步要把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在更加突出位置，加快補(bǔ)齊城鎮(zhèn)建設(shè)中的短板弱項(xiàng)，提高潛力地區(qū)新型工業(yè)化城鎮(zhèn)化水平，釋放城鎮(zhèn)化所蘊(yùn)含的巨大內(nèi)需潛力。

在張宏偉看來，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化也將是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)力之一?！艾F(xiàn)有的政策下，市場(chǎng)需求總量并未發(fā)生改變，若有效推進(jìn)農(nóng)村人口市民化，或租或買，都產(chǎn)生了新的居住需求，對(duì)消化現(xiàn)有庫(kù)存的作用會(huì)更加明顯?！?/p>

不過，張波則認(rèn)為，目前單一靠房地產(chǎn)政策的拉動(dòng)邊際效應(yīng)會(huì)越來越低，更重要的還在于經(jīng)濟(jì)面逐步向好，并伴隨著信心面不斷穩(wěn)定，才會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸穩(wěn)定。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨也向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)這輪行情演變，其根本原因在于信心的缺失，而信心修復(fù)的關(guān)鍵在于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)走勢(shì)關(guān)鍵還是經(jīng)濟(jì)基本面的表現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)修復(fù)動(dòng)能逐漸增強(qiáng)，大眾對(duì)未來、對(duì)產(chǎn)業(yè)、對(duì)就業(yè)、對(duì)收入形成穩(wěn)定的預(yù)期時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將筑底企穩(wěn)。

于小雨預(yù)計(jì)，樂觀情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)最早或于2025年上半年筑底，2024年全年商品房成交量大概率仍將再探底，行業(yè)的調(diào)整至少要持續(xù)3-5年的時(shí)間，但新房的成交量大概率不會(huì)再出現(xiàn)類似2022年式的斷崖式下跌，待風(fēng)險(xiǎn)出清完成，行業(yè)總量將穩(wěn)定在一個(gè)新臺(tái)階上，平緩波動(dòng)。