李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)
近期,各個(gè)城市都公布了2023年的人口數(shù)據(jù),2022年人口集體“負(fù)增長”的一線城市,全部轉(zhuǎn)正了。數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州和深圳2023年底常住人口分別增長了1.5萬、11萬、9萬和12萬,滬穗深還闖入人口增長TOP城市。就連奉行減量發(fā)展、2017年以來常住人口連續(xù)6年負(fù)增長的北京,2023年人口也增長了,上海常住人口增幅排到省份增幅的第四位。
過去幾年,由于高房價(jià)、高租金、高生活成本等,逃離北上廣深的消息不絕于耳,人口變化最能說明問題。2009年~2016年,北上廣深常住人口增幅在60萬~70萬人/年,2017年~2021年,北京常住人口年均減少1.2萬人,上海年均增長驟降至4.4萬人,廣州、深圳則降至40萬~50萬人。這一期間,也恰恰是一線城市房價(jià)上漲最快的時(shí)期。同期,一些二線及省會(huì)城市人口增長實(shí)現(xiàn)趕超。
那么,為什么一線城市2023年常住人口集體“由負(fù)轉(zhuǎn)正”?筆者認(rèn)為,主要驅(qū)動(dòng)因素就是一線城市房價(jià)、租金都下跌了。近期,筆者整理樓市數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn),2023年以來,不管是租金還是房價(jià),一線城市跌幅都大于二三線城市。比如,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2023年5月份至今,一線城市二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比月均下跌0.7%,而二線、三線城市跌幅分別為0.55%和0.54%。
租金方面也是如此。根據(jù)百城租賃數(shù)據(jù),2023年,一線、二線和三線城市住房租金均價(jià)分別下跌4.22%、2.12%和2.14%。2024年一季度,一二三線城市租金均價(jià)分別下跌4.35%、2.64%和1.71%,一線城市租金跌幅甚至是二三線城市的2倍左右。一線城市房價(jià)和租金跌幅比較大,與前期上漲太快、新市民支付能力下降有關(guān),但下跌確實(shí)能吸引居住人口回流。
畢竟,之前若干年在一線城市打拼的年輕人、外來人口,因?yàn)橘I不起房、租不起房而離開,但現(xiàn)在買房子的壓力小了很多。筆者了解到,一線城市外圍區(qū)域,很多房子的價(jià)格腰斬了。筆者所在的廣州,其外圍區(qū)域的增城區(qū)域,有的商品房價(jià)格回到“萬元以下”了。對開發(fā)商來說,可謂壓力空前,但對年輕人來說,探得著房子了,這就是親民、就是福利。租金也是一樣的。
現(xiàn)在,一線城市二手房掛牌量都在20萬套左右,租賃房源很多,降價(jià)20%的比比皆是,還有大量租金更低的保租房。筆者了解到,廣州房東“降價(jià)求租”的案例很多,這對租客就是福利。當(dāng)然,更重要的還是一線城市的就業(yè)機(jī)會(huì)多。盡管房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等高薪行業(yè)式微了,但一線城市人口基數(shù)高,生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)繁榮、細(xì)分行業(yè)門類多,工作機(jī)會(huì)也多。
舉個(gè)簡單的例子,這幾年每逢國慶黃金周,10大熱門出游目的地城市,一線城市均在列。2023年,京滬位列前兩位,廣州位列前五。顯然,來的人多了,吃喝拉撒、交通出行、住宿文旅都會(huì)繁榮起來,從而創(chuàng)造出巨大的就業(yè)潛力。盡管這些就業(yè)無法賺取高薪收入,但在“就業(yè)難”的當(dāng)下,靠勤勞養(yǎng)活自己,這樣的機(jī)會(huì)在一線城市最容易找到,自然就吸引人了。
重要的是,一線城市“扎根”的門檻在降低,比如上海、北京均放寬了外圍落戶的限制,特別是人才落戶。凡是就業(yè)機(jī)會(huì)多的城市,財(cái)政和稅收基礎(chǔ)扎實(shí),公共服務(wù)的質(zhì)量也會(huì)高,戶口的含金量也大。當(dāng)一線城市也放下身段開始搶人,多數(shù)二三四線城市自然爭不過,而后者在告別房地產(chǎn)和基建投資高速增長后,再加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為簡單,部分人口就轉(zhuǎn)向一線城市。
當(dāng)然,也不意味著一線城市會(huì)持續(xù)迎來人口流入,畢竟房價(jià)租金還那么高,畢竟競爭還很激烈。2023年人口增長排前四的是合肥、鄭州、杭州、成都,除省會(huì)城市對省內(nèi)人口的吸附,房價(jià)租金較低、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入也是驅(qū)動(dòng)力。不過,一線城市人口再次流入,折射出一個(gè)信號,將人口視作寶貴資源,降低成本、賦予服務(wù),就會(huì)改善人口狀況,一線城市如此,全國也如此。
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