付英俊（武漢大學(xué)金融學(xué)博士，中國建設(shè)銀行湖北省分行高級經(jīng)濟(jì)師）

5月17日，中國人民銀行密集出臺多項(xiàng)房產(chǎn)新政，意在維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。央行本次調(diào)整房貸政策，是對4月末中央政治局會議“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”要求的貫徹落實(shí)和積極響應(yīng)。本輪政策堪稱“史上最寬松”房地產(chǎn)政策，彰顯中央對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的堅(jiān)定決心。在重磅利好政策的刺激下，北上廣等十余城樓市購房熱情高漲，新房、二手房看房量明顯提升。地產(chǎn)股也出現(xiàn)久違的集體大漲。房產(chǎn)新政有效降低了剛需群體、改善群體的購房門檻和成本，有助于釋放一些前期積壓的購房需求。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場活躍度或?qū)⒅饾u修復(fù)，成交量有望企穩(wěn)回升。

房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，長期以來，房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從宏觀上看，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回升具有重要意義。同時，房地產(chǎn)行業(yè)與金融部門密切關(guān)聯(lián)。因此，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，既是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的需要，也是防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。在過去的二十多年里，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房價持續(xù)上漲，房企快速擴(kuò)張，政策調(diào)控以“緊縮性政策”為主。房地產(chǎn)為我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和增長作出了重要貢獻(xiàn)，但粗放的發(fā)展方式也埋下了較大隱患。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高”模式成為房地產(chǎn)發(fā)展的典型模式，房企持續(xù)通過高周轉(zhuǎn)追求市場規(guī)模，盲目搞規(guī)模擴(kuò)張，不少房企資產(chǎn)負(fù)債率長期超過80%高位；部分市場主體投機(jī)炒房，銀行和社會資金大量涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度金融化。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已成為我國金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)防范領(lǐng)域。近幾年，監(jiān)管部門持續(xù)通過調(diào)控政策推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解。2020年，針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%、凈負(fù)債率不得超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。2021年，房地產(chǎn)貸款集中管理制度建立，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比不得高于監(jiān)管部門規(guī)定的上限。其中，中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。同年，土地供應(yīng)“兩集中”政策實(shí)施。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。在降杠桿政策下，房地產(chǎn)供給端處于深度調(diào)整期，住房矛盾已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，房地產(chǎn)市場總體供給過剩。在需求端，經(jīng)濟(jì)增速和居民收入增速放緩，居民購房能力不足。同時，對房地產(chǎn)市場預(yù)期的變化也導(dǎo)致居民購房意愿減弱。中長期看，受城鎮(zhèn)化增速放緩、人口老齡化等因素影響，購房需求仍將有較大的下降。正是由于房地產(chǎn)市場供給需求基本面發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場已逐步由增量向存量轉(zhuǎn)變，因此，中央和地方關(guān)于房地產(chǎn)政策在不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也正加快構(gòu)建。

本輪房產(chǎn)新政將對銀行部門產(chǎn)生多重影響。首先，對銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。受房地產(chǎn)市場需求偏弱和提前還款影響，我國商業(yè)銀行住房按揭貸款呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。2023年底，作為房貸投放主力軍的六大國有銀行的按揭貸款余額總計(jì)約26萬億元，比上一年末減少了超過5000億元。央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月居民部門人民幣貸款減少5166億元，同比少增2755億元。其中，中長期貸款減少1666億元，同比少增510億元。調(diào)降首付比例、調(diào)整利率下限、下調(diào)公積金貸款利率均利好需求端，有利于刺激居民剛性和改善性住房需求釋放，進(jìn)而提升銀行住房按揭貸款規(guī)模。與此同時，調(diào)整住房貸款利率下限，在市場競爭機(jī)制作用下，銀行住房按揭貸款利率面臨下行壓力，這將縮減銀行息差，擠壓銀行利潤。當(dāng)前銀行凈息差已處于歷史新低水平，調(diào)整住房貸款利率下限將使凈息差空間進(jìn)一步壓縮，給銀行穩(wěn)健經(jīng)營帶來一定的負(fù)面影響。最終的綜合影響取決于新發(fā)放按揭貸款規(guī)模上升的幅度和按揭貸款利率下降的幅度。

其次，對銀行體系地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。本輪房產(chǎn)新政有利于防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融部門進(jìn)一步溢出并可能引發(fā)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2023年上半年，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的形勢仍在惡化，主要表現(xiàn)為房企的銷售端和融資端均難以獲得充分資金來源，導(dǎo)致一部分上市銀行的房地產(chǎn)企業(yè)貸款不良率顯著攀升。數(shù)據(jù)顯示，在30家上市銀行中，有19家銀行房地產(chǎn)企業(yè)貸款不良率較2022年上升。其中，有5家銀行上升高于1個百分點(diǎn)。房產(chǎn)新政有利于房企從居民預(yù)付款和按揭款中回籠資金，從地方國企收購款中回籠資金和從銀行獲得貸款，房企現(xiàn)金流有望改善，部分緩解當(dāng)下流動性困境，銀行體系的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也將得到一定程度緩釋。另一方面，首付比例作為一項(xiàng)重要的貸款要素，對商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制有著重要的影響，它的合理確定對于及時滿足剛需群體的住房需求以及抑制投資投機(jī)需求有著重要意義。當(dāng)前首付比例已降低至歷史最低水平，在總價不變的情況下，按揭貸款的額度會相應(yīng)增加，這可能會增大銀行信用風(fēng)險(xiǎn)，對銀行的風(fēng)險(xiǎn)管控能力提出了更高的要求。

房地產(chǎn)金融新政策對商業(yè)銀行來講既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)，但總體上機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。從長遠(yuǎn)看，商業(yè)銀行只有通過提高貸款額度、延長貸款期限、下調(diào)貸款利率等措施幫助房企渡過難關(guān)，才能化解自身遭受的房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)。商業(yè)銀行要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場新變化，洞悉房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢。切實(shí)落實(shí)相關(guān)政策要求，保交房與促購房并重，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，積極支持剛性和改善性購房融資需求，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

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