張銳（中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）

從2014年6月原中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，到兩年后原銀保監(jiān)會(huì)做出將反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國(guó)范圍的決定，“以房養(yǎng)老”至今在全國(guó)已推行了整整10年之久。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前“以房養(yǎng)老”在全國(guó)共獲得了147戶家庭的214位老人參與，平均每年只有15戶家庭約22位老人參與“以房養(yǎng)老”，而從供給端參與主體看，雖有幸福人壽和中國(guó)人保等4家保險(xiǎn)公司早已獲得了開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的資格，但實(shí)際只有幸福人壽一家推出了名為“幸福房來(lái)寶”的在售產(chǎn)品，同時(shí)商業(yè)銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)均沒(méi)有在“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)試水任何業(yè)務(wù)，“以房養(yǎng)老”顯然未能收到政策的預(yù)期成效。

全球范圍看，“以房養(yǎng)老”運(yùn)作最為完善、最具有代表性的還是美國(guó)，目前參與人數(shù)占比為2%。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底我國(guó)60歲及以上人口已達(dá)2.97億，參照美國(guó)的占比數(shù)，我國(guó)老年人參與“以房養(yǎng)老”的人數(shù)可達(dá)594萬(wàn)。當(dāng)然，不是所有老年人都有資格參與“以房養(yǎng)老”，其中擁有自己可以獨(dú)立支配的房屋產(chǎn)權(quán)是最基本的前提，而且農(nóng)村的老年人即便對(duì)房屋擁有絕對(duì)的占有權(quán)與處置權(quán)，但由于房屋價(jià)值低以及變現(xiàn)程度差，金融機(jī)構(gòu)也不會(huì)選擇其作為商業(yè)合作與開(kāi)發(fā)對(duì)象，這樣，能夠參與“以房養(yǎng)老”的就只剩部分城市老年人，由此也決定了“以房養(yǎng)老”的小眾市場(chǎng)特征。

根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)的調(diào)研報(bào)告，目前國(guó)內(nèi)城市擁有住房的老年人比例為87.75%，其中6.94%的老年人擁有2套住房；與此同時(shí)，我國(guó)60歲至69歲的低齡老年人居多，擁有1套住房的比例為80.63%，更具備選擇“以房養(yǎng)老”的財(cái)產(chǎn)優(yōu)勢(shì)與年齡優(yōu)勢(shì)；另外，報(bào)告顯示國(guó)內(nèi)城市處于獨(dú)立居?。ㄒ粋€(gè)人獨(dú)居或與老伴同住）狀態(tài)的城市老年人占比65.4%，僅26.8%的老年人當(dāng)前居住狀態(tài)是與子女同住，這部分人更利于金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分挖掘并將其培養(yǎng)成“以房養(yǎng)老”的重點(diǎn)客戶。

目前我國(guó)一方面老年人口越來(lái)越多，另一方面國(guó)內(nèi)養(yǎng)老金的支付壓力卻越來(lái)越重，按照中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2025—2030年我國(guó)將出現(xiàn)8萬(wàn)億—10萬(wàn)億元的養(yǎng)老金缺口，且這個(gè)缺口會(huì)隨著時(shí)間的推移進(jìn)一步擴(kuò)大，由此可能拉低養(yǎng)老金的替代率。目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)養(yǎng)老金的替代率不到50%，低于世界銀行所確立的全球平均水平20個(gè)百分點(diǎn)，雖然養(yǎng)老金發(fā)放水平已經(jīng)連續(xù)多年提高，但目前國(guó)內(nèi)城市平均養(yǎng)老金最多也只有3600元左右，這樣的養(yǎng)老金收入對(duì)于絕大多數(shù)城市的老年人來(lái)說(shuō)只能滿足基本的生活開(kāi)支，試圖藉此改善生活質(zhì)量不具可行性。

由于“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)聚焦于增加養(yǎng)老金收入、終身領(lǐng)取以及居家養(yǎng)老三大養(yǎng)老核心需求，首先可以在盤活存量房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，改變?cè)S多老年人“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的狀態(tài)，為老年人提供補(bǔ)充性養(yǎng)老金收入，并有效彌補(bǔ)養(yǎng)老金收支的缺口；與此同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)并不參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)增值收益分配，同時(shí)還負(fù)責(zé)“兜底”，由此將老年人參與“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)降至零；更為重要的是，“以房養(yǎng)老”與“居家養(yǎng)老”和“社會(huì)養(yǎng)老”并行不悖，一方面確保老年人在熟悉的社區(qū)與家庭環(huán)境中生活得更為輕松與更加體面，另一方面還可以增強(qiáng)老年人購(gòu)買商業(yè)養(yǎng)老院服務(wù)的財(cái)務(wù)底氣。

那么，為什么聽(tīng)上去十分不錯(cuò)的“以房養(yǎng)老”會(huì)在實(shí)際中受到冷遇？

首先，目前尚存的制度缺陷對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生了不少羈絆。一方面，我國(guó)法律明確規(guī)定城市住宅土地使用權(quán)年限為70年，而“以房養(yǎng)老”所抵押的房子大多實(shí)際所有與使用的年限已然不短，70年產(chǎn)權(quán)到期后房屋到底歸誰(shuí)以及相關(guān)權(quán)利如何處理，目前的法律尚無(wú)定論，導(dǎo)致供求雙方對(duì)“以房養(yǎng)老”均心有疑慮；另一方面，《民法典》實(shí)施后，公證遺囑效力不再優(yōu)先，如果房屋抵押的老年人在去世前自行更改遺囑或者重新擬定自書遺囑，導(dǎo)致公證遺囑效力被覆蓋，金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益將遭遇重大的損害，至少債權(quán)的執(zhí)行難度將空前增加，由此大大抑制了金融機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的動(dòng)力；不僅如此，“以房養(yǎng)老”涉及到民政、發(fā)改、房管、公證等多個(gè)部門，許多關(guān)鍵環(huán)節(jié)時(shí)下并未打通，拿公證環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，老年人選擇“以房養(yǎng)老”首先需要指定房產(chǎn)繼承人，且只有繼承人同意后公證機(jī)關(guān)才敢做出公證，這樣就將大量擁有自我房產(chǎn)的無(wú)后老人或者繼承人根本不愿配合的老年人擋在了“以房養(yǎng)老”的門外。

其次，需求端的傳統(tǒng)觀念固化構(gòu)成了“以房養(yǎng)老”難以逾越的現(xiàn)實(shí)障礙。傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系及其“養(yǎng)兒防老”的固有觀念首先構(gòu)成了對(duì)“以房養(yǎng)老”的最大約束。中國(guó)式“養(yǎng)兒防老”一般存在如下默認(rèn)的“契約”：子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年，老人百年之后將房屋留給子女，導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”與“養(yǎng)兒防老”在理念上發(fā)生了沖突。還有一個(gè)事實(shí)不得不承認(rèn)，即便是老年人愿意選擇“以房養(yǎng)老”，他們的子女也會(huì)覺(jué)得自己沒(méi)面子且害怕承受道德輿論壓力而提出明確反對(duì)意見(jiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致不少家庭對(duì)“以房養(yǎng)老”的接受度不高。

再次，供給端的多重風(fēng)險(xiǎn)疊加抑制了金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的積極性。實(shí)際參與“以房養(yǎng)老”，金融機(jī)構(gòu)不僅須持續(xù)承擔(dān)現(xiàn)金流的壓力，而且一般情況下只有客戶身故后才能實(shí)現(xiàn)債權(quán)與結(jié)算收益，等于是資金前期墊資是確定的而未來(lái)的收益卻充滿著許多的不確定性；另一方面，每一單業(yè)務(wù)都需經(jīng)過(guò)房屋評(píng)估、盡職調(diào)查、抵押登記、業(yè)務(wù)公證等環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)要投入不菲的人力、物力和財(cái)力成本；不僅如此，因?yàn)槔食蔀榱艘粋€(gè)敏感因素，像目前銀行利率不斷走低，也就意味著金融機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)“以房養(yǎng)老”的機(jī)會(huì)成本上升；此外，老人長(zhǎng)壽也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，如果房屋抵押人壽命超出了預(yù)期值，代表金融機(jī)構(gòu)要在更長(zhǎng)生命周期向抵押人給付更多養(yǎng)老金，這種情況下金融機(jī)構(gòu)往往干的就是賠本買賣；還需注意的是，房屋債權(quán)的處置也存在風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)繼承人無(wú)生活來(lái)源和生活能力時(shí)，金融機(jī)構(gòu)將無(wú)法對(duì)抵押物進(jìn)行處置，而且基于公民居住權(quán)，繼承人若占用抵押房產(chǎn)不履行房屋處置義務(wù)，金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)將無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)。

最后，供求兩端利益指向的背離稀釋了“以房養(yǎng)老”的商業(yè)合力。在絕大部分老年人的現(xiàn)實(shí)認(rèn)知中，房屋就是自己名下最主要的財(cái)產(chǎn)，希望房產(chǎn)增值也是每一個(gè)老年人的愿望，而如果將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，每月盡管可以拿到養(yǎng)老金，但給付的數(shù)額卻是固定的，由此就形成一種悖論：如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲，等于老年人拿到的養(yǎng)老金數(shù)額相應(yīng)地減少，并且抵押的房屋面積越大，實(shí)際所得就越少。正是抱著怕“吃虧”心理，很多老年人拒絕“以房養(yǎng)老”。一個(gè)客觀事實(shí)是，“以房養(yǎng)老”推進(jìn)的主要時(shí)間窗口正好是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)普漲瘋漲的時(shí)期，結(jié)果就更加加劇了老年人持有房產(chǎn)而拒絕“以房養(yǎng)老”的偏好。從需求端看，目前國(guó)內(nèi)人均壽命77歲，意味著從老年人60歲抵押房產(chǎn)獲取養(yǎng)老金開(kāi)始，近20年的長(zhǎng)周期中，金融機(jī)構(gòu)可能面臨著房?jī)r(jià)走勢(shì)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，最終計(jì)算出的房產(chǎn)收益將難以覆蓋金融機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老金給付值，金融機(jī)構(gòu)就要接受虧損。而從目前來(lái)看，一段時(shí)間以來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，金融機(jī)構(gòu)對(duì)“以房養(yǎng)老”更會(huì)慎而又慎。

綜上，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的擴(kuò)容，最為關(guān)鍵的還是進(jìn)行系統(tǒng)性制度創(chuàng)新。首先，需要制定和完善相應(yīng)的法律法規(guī)，包括修改《物權(quán)法》中關(guān)于土地使用權(quán)70年期限的規(guī)定，在相關(guān)房屋登記管理?xiàng)l例中明確“以房養(yǎng)老”抵押房產(chǎn)依約定變成共有產(chǎn)權(quán)，遺產(chǎn)繼承等相關(guān)法規(guī)中也要明確“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)抵押人更改遺囑需履行告知并取得金融機(jī)構(gòu)同意的義務(wù)等。其次，需要建立必要的政策性保險(xiǎn)機(jī)制與市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，尤其是政府可考慮成立“補(bǔ)償基金”，對(duì)參與“以房養(yǎng)老”的金融機(jī)構(gòu)因不可控因素形成的巨額虧損給予一定比例補(bǔ)償，或者地方財(cái)政考慮對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)直接提供擔(dān)保服務(wù)；最后，是要制定積極的財(cái)稅扶持政策。在供給端，對(duì)于產(chǎn)權(quán)有效期不長(zhǎng)、房產(chǎn)抵押人壽風(fēng)險(xiǎn)較大等“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，并針對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)免除房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)“以房養(yǎng)老”金融衍生品，并免除增值稅和資本利得稅；在需求端，對(duì)于參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)給予免稅或減稅支持，以有效增加老年人購(gòu)買“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的實(shí)際可獲得性。

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