證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

黨的二十屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）確立了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的改革目標(biāo)，并從完善供應(yīng)體系、優(yōu)化調(diào)控政策、轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)方式等重點(diǎn)領(lǐng)域明確了改革任務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)改革路線圖更加清晰。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的專家學(xué)者認(rèn)為，《決定》兼顧當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)，為房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展確立了方向和目標(biāo)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，離不開政策的引導(dǎo)和支持，制定和實(shí)施有利于新模式構(gòu)建的金融政策、土地政策、稅收政策等是必選之項(xiàng)。

明確改革目標(biāo)兼顧當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)

《決定》對(duì)于房地產(chǎn)層面的表述放在了“健全保障和改善民生制度體系”的框架之下?！斑@次《決定》之所以對(duì)房地產(chǎn)著墨較多，是因?yàn)榧骖櫫水?dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)，既著眼于解決當(dāng)前的迫切問題，又兼顧未來的可持續(xù)發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，為房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展確立了方向和目標(biāo)。”中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員秦虹在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。

在秦虹看來，“加快建立租購并舉的住房制度”直接回應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的部分城市房?jī)r(jià)高、租賃市場(chǎng)不規(guī)范和不成熟等問題，結(jié)合《決定》中“推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度”的部署，可以預(yù)見，通過加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，可以緩解目前部分居民購房難、租房難、租購不同權(quán)的問題，切實(shí)保障民生，提升人民生活質(zhì)量。

“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”旨在創(chuàng)新和優(yōu)化現(xiàn)有的房地產(chǎn)發(fā)展模式。秦虹對(duì)記者說，特別是改變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房企經(jīng)營(yíng)模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。

秦虹同時(shí)指出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式離不開政策的引導(dǎo)和支持，因此，制定和實(shí)施有利于新模式構(gòu)建的金融政策、土地政策、稅收政策等是必選之項(xiàng)。

改革融資方式和預(yù)售制度

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要進(jìn)一步深化重點(diǎn)領(lǐng)域改革。

此次《決定》明確提出“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，這是構(gòu)建新發(fā)展模式在體制機(jī)制改革方面的重要內(nèi)容之一。

“過去房地產(chǎn)開發(fā)融資與商品房預(yù)售資金的使用關(guān)系密切，在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的情況下，開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，使用無息杠桿拿地開發(fā)，帶來了項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。”秦虹說，改革和完善商品房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金使用監(jiān)管或?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售，可以大大降低購房人的購房風(fēng)險(xiǎn)；但也需要改革房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式，使開發(fā)資金能覆蓋建設(shè)過程。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，“改革商品房預(yù)售制度”意味著商品房預(yù)售制度不會(huì)取消，但是市場(chǎng)趨勢(shì)是以現(xiàn)房銷售為主，期房銷售占比下降。商品房預(yù)售制度改革的總體方向應(yīng)該是在保護(hù)購房者權(quán)益的基礎(chǔ)上，提高資金監(jiān)管效率和使用效率。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヒ舱J(rèn)為，考慮到試點(diǎn)現(xiàn)售制存在的周期長(zhǎng)、回款慢、加重房企經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)等問題尚未得到有效解決，預(yù)售制短期內(nèi)不會(huì)全面退出。

完善調(diào)控政策 充分賦權(quán)地方

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，各個(gè)城市的交易量和價(jià)格有很大差異，近年來，中央和監(jiān)管部門一直強(qiáng)調(diào)要“因城施策”。此次《決定》再次強(qiáng)調(diào)，“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策”，并進(jìn)一步明確提出“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。

“賦予地方調(diào)控自主權(quán)，可以避免‘一刀切’政策導(dǎo)致的不適應(yīng)性和副作用，增強(qiáng)調(diào)控政策靈活性?！鼻睾缯f，“允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策”，賦予地方更多自主權(quán)，有助于鼓勵(lì)地方政府根據(jù)自身情況創(chuàng)新調(diào)控手段，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足更廣泛居民的購房需求，探索適合本地的房地產(chǎn)發(fā)展模式；“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，將有助于放開目前部分城市仍存在的購房限制，促進(jìn)合理購房需求，提升市場(chǎng)活躍度。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，僅剩北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市及天津和海南部分城市還在執(zhí)行限購。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，短期廣州、天津、海南部分地區(qū)取消限購政策存在較強(qiáng)預(yù)期，北京、上海、深圳取消限購或仍需時(shí)間，短期或仍以漸進(jìn)式推進(jìn)為主。

在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)方面，鄒琳華認(rèn)為，“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，意味著購買改善性住房的交易稅費(fèi)將進(jìn)一步降低，此舉更好地體現(xiàn)了對(duì)普通居民改善型住房需求的支持。因?yàn)榻^大多數(shù)非普通住宅，只是面積相對(duì)較大或單價(jià)相對(duì)較高，實(shí)際上并非豪宅，購買者也多為普通居民家庭。

楊科偉指出，2023年深圳、上海、北京均取消了普通住宅總價(jià)限制，只以建筑面積、容積率、單價(jià)等作為區(qū)分；未來普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有望進(jìn)一步放寬甚至取消，比如北京取消單價(jià)限制，上海、深圳放寬面積限制，以此減輕住房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

值得注意的是，《決定》還提出“完善房地產(chǎn)稅收制度”。秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收制度完善應(yīng)從整體考慮，首先需要完善房地產(chǎn)的稅收法律框架，梳理優(yōu)化相關(guān)稅收的征收范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方式和用途，該減的減，該增的增。降低開發(fā)交易環(huán)節(jié)稅賦，增加持有環(huán)節(jié)稅收，是過去一直討論的方向，從未來看，調(diào)整這一稅收體系，需要從法律法規(guī)、稅基稅率、評(píng)估體系、征管監(jiān)督、稅收減免、政策宣傳等多個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)和實(shí)施，并通過試點(diǎn)先行、數(shù)據(jù)整合和配套政策等措施確保改革的平穩(wěn)推進(jìn)，確保法律法規(guī)的可操作性和透明度。

對(duì)于備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，陳文靜認(rèn)為，中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅相關(guān)立法和改革或仍將持續(xù)推進(jìn)，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)機(jī)尚不成熟。進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)如降低契稅稅率等，也是支持住房保障的重要舉措。