【導(dǎo)讀】龍湖集團(tuán)2024年半年報(bào)出爐，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為468.6億元，股東應(yīng)占溢利為58.7億元，經(jīng)營性業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)超八成

中國基金報(bào)記者 牛思若

房地產(chǎn)市場處在調(diào)整期的背景下，構(gòu)建新的發(fā)展模式似乎已成了必行之舉。

民營龍頭房企——龍湖集團(tuán)8月23日發(fā)布2024年年中“成績單”，其中經(jīng)營性業(yè)務(wù)在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到80%以上，債務(wù)規(guī)模也在穩(wěn)定下降。

在龍湖管理層看來，完成債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換、經(jīng)營性業(yè)務(wù)營收占比的提升是實(shí)現(xiàn)新舊模式轉(zhuǎn)換的“法寶”。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)超八成

對于龍湖集團(tuán)來說，經(jīng)營性收入已經(jīng)成為業(yè)績增長的重要引擎。

據(jù)龍湖集團(tuán)2024年中報(bào)顯示，上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為468.6億元，股東應(yīng)占溢利為58.7億元。具體來看，開發(fā)業(yè)務(wù)板塊營收為337.6億元，占比72%，運(yùn)營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)板塊分別為66.1億元和64.9億元，合計(jì)占比28%。

值得注意的是，在地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算收入和毛利率的影響下，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雖然為營收貢獻(xiàn)的主力，但盈利方面依然承壓。相比較而言，運(yùn)營及服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊則帶來了較大的利潤貢獻(xiàn)。

得益于運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的拉升，最終綜合毛利率達(dá)20.6%，對應(yīng)毛利額96.4億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的凈利潤達(dá)47.5億元，其中運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)超80%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月30日止，龍湖商業(yè)累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場達(dá)91座，覆蓋全國20座城市，合作品牌超6800家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，整體出租率96%。

龍湖集團(tuán)表示：“盈利是行業(yè)共性問題，也是整個(gè)行業(yè)穿越周期需要解決的難題。我們將逐步修復(fù)開發(fā)板塊利潤，同時(shí)保持運(yùn)營及服務(wù)板塊收入及利潤的穩(wěn)步增長，不斷優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)，未來回歸增長。”

此外，龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上透露，預(yù)計(jì)2028年龍湖集團(tuán)經(jīng)營性收入占比能夠過半，可以實(shí)現(xiàn)第二曲線收入超過第一曲線，屆時(shí)龍湖整個(gè)業(yè)務(wù)模式將切換至新的發(fā)展模式。

“新舊模式轉(zhuǎn)換關(guān)鍵要調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)”

盡管2024年上半年樓市利好政策頻出，但隨著房地產(chǎn)市場重新劃定規(guī)模的邊界，回落的銷售數(shù)據(jù)持續(xù)考驗(yàn)著房企緊繃的現(xiàn)金流。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年，房企到期債券規(guī)模為7703.1億元，與上一年到期余額超9500億元相比下降19.6%，但整體債務(wù)規(guī)模仍處于較高水平。

龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，行業(yè)過往依靠負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模上升帶動(dòng)銷售規(guī)模同步上升，這一舊發(fā)展模式已經(jīng)不可持續(xù)，而房企新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換最關(guān)鍵的是要處理好債務(wù)問題。

2023年龍湖開始主動(dòng)有序地壓降負(fù)債規(guī)模。據(jù)2024年半年報(bào)披露，截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模為1874.2億元，較年初減少52億元。在手現(xiàn)金為500.6億元，凈負(fù)債率為56.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%，較23年末下降約2個(gè)百分點(diǎn)。

龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上透露：“截至目前，龍湖集團(tuán)2024年到期的境內(nèi)債券剩余10億人民幣，錢已經(jīng)準(zhǔn)備好；2027年前沒有到期的境外債券，下半年龍湖集團(tuán)將繼續(xù)有序推進(jìn)，提前償還明年到期的債務(wù)。”

值得一提的是，龍湖集團(tuán)依靠經(jīng)營現(xiàn)金流帶動(dòng)有息負(fù)債穩(wěn)步下降的同時(shí)，用長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸款替換3-5年短期的信用融資。今年上半年，龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸凈增219億元，其中存量項(xiàng)目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元，平均融資成本約4.16%，平均借貸期限拉長至9.19年。?