證券時(shí)報(bào)記者 曹晨

作為曾經(jīng)躋身全國(guó)TOP20的標(biāo)桿房企，*ST金科（000656）成為首家進(jìn)入重整程序的大型房地產(chǎn)上市公司。自2024年4月*ST金科破產(chǎn)重整被法院受理后，其進(jìn)程被市場(chǎng)高度關(guān)注。

近日，*ST金科公告，確認(rèn)品器聯(lián)合體為公司重整投資人。11月28日，*ST金科最新回應(yīng)稱(chēng)，公司將通過(guò)司法重整化解債務(wù)出清風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，與戰(zhàn)略投資者共同重新構(gòu)建新的業(yè)務(wù)模式，有信心把公司重整打造為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解范例。

*ST金科重整的案例有望為出險(xiǎn)房企探索出一條化解風(fēng)險(xiǎn)的新路徑。

證券時(shí)報(bào)記者通過(guò)多方采訪獲悉，問(wèn)題房企風(fēng)險(xiǎn)化解方式主要包括債務(wù)重組、逆向混改、破產(chǎn)重整等。利用債轉(zhuǎn)股、債務(wù)展期等方式，無(wú)法從根本上解決房企經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型問(wèn)題，而破產(chǎn)重整有助于房企改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)模式。一方面，戰(zhàn)投資金支持能夠更有效地減少房企負(fù)債；另一方面，在產(chǎn)業(yè)資本的加持下，房企可以加快轉(zhuǎn)型建立新發(fā)展模式。

“金科重整不僅標(biāo)志著出險(xiǎn)房企能夠通過(guò)法治化和證券化手段解決債務(wù)問(wèn)題，而且以市場(chǎng)化和法治化的方式為實(shí)現(xiàn)保交樓提供了一個(gè)新樣板?！辟Y深重整投資人、吉林大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院兼職教授游念東告訴證券時(shí)報(bào)記者。

回應(yīng)重整進(jìn)程

11月28日，在重慶上市公司協(xié)會(huì)舉辦的“轄區(qū)2024年投資者網(wǎng)上集體接待日”活動(dòng)中，*ST金科高管就外界關(guān)心的司法重整進(jìn)展等事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)回應(yīng)。

“在司法重整場(chǎng)景下，通過(guò)債轉(zhuǎn)股、剝離資產(chǎn)與債務(wù)、債務(wù)展期與降息等手段，一方面可以全面優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率；另一方面，由于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)基本通過(guò)司法程序得以化解，后續(xù)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)和新業(yè)務(wù)發(fā)展的資金主要是：保障小額債務(wù)清償和保交樓資金缺口，留足新的發(fā)展資金，推動(dòng)新金科轉(zhuǎn)型發(fā)展?！闭劶爸卣麑?duì)公司的意義，*ST金科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

債務(wù)重組是目前問(wèn)題房企化解風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，此前也有不少房企通過(guò)債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)展期，那么*ST金科為何選擇重整的方式化解債務(wù)問(wèn)題備受市場(chǎng)關(guān)注。

對(duì)此，*ST金科表示，受各方面因素影響，民營(yíng)地產(chǎn)公司自2021年下半年開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，金科也未能幸免；但是金科認(rèn)識(shí)到單純的債務(wù)展期或協(xié)議重組已難以化解訴訟查封、流動(dòng)性及資產(chǎn)被持續(xù)蠶食的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法引進(jìn)增量資金、重塑商業(yè)模式。唯有通過(guò)司法重整，優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目質(zhì)數(shù)，剝離低效低質(zhì)資產(chǎn)，引進(jìn)新的產(chǎn)業(yè)投資人，引入增量資金和資源投入，才能徹底化解整體風(fēng)險(xiǎn)。

“類(lèi)似于*ST金科體量的全國(guó)性大型民營(yíng)地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)化解是沒(méi)有先例可循的，*ST金科項(xiàng)目分布廣、債權(quán)人數(shù)量多、結(jié)構(gòu)多樣化，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得司法重整工作的每一步都是摸著石頭過(guò)河，近兩年來(lái)，*ST金科經(jīng)歷了一段較長(zhǎng)的重整準(zhǔn)備期?！?/p>

4月22日正式受理重整之后，*ST金科在管理人、中介機(jī)構(gòu)的支持和法院的監(jiān)督下，先后完成了組織債權(quán)申報(bào)和審查、召開(kāi)第一次債權(quán)人會(huì)議、重整投資人招募和遴選、司法審計(jì)與評(píng)估等一系列高度復(fù)雜工作。

“目前，公司重整引戰(zhàn)工作取得了階段性成果，確認(rèn)了品器聯(lián)合體中選重整投資人。品器聯(lián)合體已經(jīng)就產(chǎn)業(yè)投資份額和財(cái)務(wù)投資份額分別出具了超額的銀行存單或者資產(chǎn)證明。接下來(lái)，公司、重慶金科將與中選重整投資人盡快磋商重整投資協(xié)議等相關(guān)文件?！?ST金科表示。

產(chǎn)業(yè)資本參與

“公司將通過(guò)司法重整化解債務(wù)出清風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，與戰(zhàn)略投資者共同重新構(gòu)建新的業(yè)務(wù)模式，加快推進(jìn)由重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)向輕重并舉模式轉(zhuǎn)變；由銷(xiāo)售型企業(yè)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變；由新房市場(chǎng)向增存并舉模式轉(zhuǎn)變?！?ST金科方面表示。

近日確定的*ST金科重整戰(zhàn)略投資人的產(chǎn)業(yè)背景同樣備受市場(chǎng)關(guān)注。

11月22日晚間，*ST金科公告，確認(rèn)上海品器管理咨詢(xún)有限公司及北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體為公司及重慶金科中選重整投資人。在當(dāng)日重整投資人遴選會(huì)議結(jié)束后，管理人已現(xiàn)場(chǎng)向品器聯(lián)合體發(fā)出中選通知書(shū)。

關(guān)于重整投資人的選擇，*ST金科曾強(qiáng)調(diào)，公司的重整不以簡(jiǎn)單解決債務(wù)問(wèn)題為目標(biāo)，更要通過(guò)司法重整引進(jìn)實(shí)力雄厚、有產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)的戰(zhàn)略投資者，在解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，為公司未來(lái)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和良性發(fā)展帶來(lái)增量資金和資源上的支持。

在游念東看來(lái)，房企重整的重要安排之一是“保交樓”?！按蠊蓶|不應(yīng)承擔(dān)這一工作，因?yàn)橐笠粋€(gè)無(wú)法償還舊債的股東再次出資進(jìn)行新的投資，在法理上是說(shuō)不通的。因此，必須引入新的重整戰(zhàn)略投資者——可以是單個(gè)投資者，也可以是聯(lián)合體形式。對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，引入具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略投資者參與重整的好處在于，可以利用這些投資者的產(chǎn)業(yè)地位、品牌和資源，更有效地解決被重整房企的問(wèn)題?！?/p>

從投資者背景看，企查查顯示，上海品器管理咨詢(xún)有限公司的上層股東為北京品器管理咨詢(xún)公司，持股比例100%。后者成立于2020年1月，是御風(fēng)集團(tuán)旗下專(zhuān)注于大健康不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，由萬(wàn)通集團(tuán)的創(chuàng)始人之一馮侖擔(dān)任董事長(zhǎng)。資料顯示，御風(fēng)集團(tuán)自2016年起，轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代，聚焦大健康產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理。

“品器資管作為投資牽頭方，在大健康不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域和房地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向的深厚積淀，馬蔚華和馮侖分別擔(dān)任名譽(yù)董事長(zhǎng)及創(chuàng)始人，分別在各自領(lǐng)域具備豐富資源和影響力。未來(lái)聯(lián)合體中還有其他多元化的成員構(gòu)成和全方位的資源組合，將賦予新金科資源整合能力?！?ST金科方面也回應(yīng)稱(chēng)。

談及產(chǎn)業(yè)資本參與重整，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，產(chǎn)業(yè)資本參與的重整有助于問(wèn)題房企更徹底地削減債務(wù)，并促進(jìn)房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

風(fēng)險(xiǎn)化解新路徑

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，*ST金科重整獲得重要進(jìn)展對(duì)行業(yè)具有重要意義，或?yàn)槌鲭U(xiǎn)房企化解風(fēng)險(xiǎn)等工作提供新的路徑成為共識(shí)。

“目前，問(wèn)題房企風(fēng)險(xiǎn)出清方式包括債務(wù)重組、逆向混改、破產(chǎn)重整等，債務(wù)重組和逆向混改只能一定程度上影響公司，而破產(chǎn)重整能使公司徹底‘改頭換面’。債務(wù)重組只能一定程度上解決債的問(wèn)題，公司重整不僅解決債的問(wèn)題，還能解決資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)模式的問(wèn)題?！眲⑺畬?duì)證券時(shí)報(bào)記者表示。

在游念東看來(lái)，*ST金科的重整對(duì)于A股房企來(lái)說(shuō)具有重要意義，它為如何通過(guò)市場(chǎng)化和法治化的途徑化解企業(yè)困境、確保項(xiàng)目交付提供了一個(gè)范例。

“此前沒(méi)有A股房企重整的先例，主要原因是屬地政府、監(jiān)管部門(mén)和法院關(guān)注的重點(diǎn)不一樣，并且不容易找到維護(hù)各方利益的最大公約數(shù)：屬地政府關(guān)心的是保交樓，監(jiān)管部門(mén)單獨(dú)關(guān)心一個(gè)很具體的細(xì)節(jié)——重整是否能夠體現(xiàn)對(duì)中小投資者投資利益的保護(hù)，而法院會(huì)更在意重整方案（計(jì)劃）的可執(zhí)行性，也就是法院最擔(dān)心的是，重整計(jì)劃執(zhí)行不能最后被迫回歸破產(chǎn)清算?！庇文顤|說(shuō)。

實(shí)際上，上市公司重整申請(qǐng)?jiān)谡绞芾砬斑€要滿(mǎn)足多個(gè)條件。

游念東告訴記者，上市公司需要先走府院聯(lián)動(dòng)程序，其間對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的判斷主要是地方政府，這就涉及專(zhuān)業(yè)信息是否對(duì)稱(chēng)，以及屬地政府對(duì)困境房企的重整價(jià)值如何評(píng)價(jià)，由于像*ST金科這種體量的房企重整難度相對(duì)較大，可謂觸一發(fā)動(dòng)全身，確實(shí)需要政府敢下決心、管理人窮盡努力、債權(quán)人充分體諒等多重基礎(chǔ)，這也是*ST金科能夠成為首家進(jìn)入重整程序的大型房企的原因。

“公司有信心在法院和管理人的指導(dǎo)下把金科重整打造為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解范例，有望成為國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)上市公司脫困重生的標(biāo)桿?！?ST金科方面在最新的投資者交流活動(dòng)上表示。

房企風(fēng)險(xiǎn)出清加速

值得一提的是，除了*ST金科外，多家房企化解債務(wù)事項(xiàng)迎來(lái)新進(jìn)展，這在一定程度上也反映出房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正在加速出清。

11月28日，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告，披露境外債務(wù)重組的最新進(jìn)展。公告顯示，截至一般重組支持協(xié)議費(fèi)截止日期（即2024年11月27日），合計(jì)持有適用債務(wù)未償還本金總額約87.36%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議。公告顯示，公司將繼續(xù)竭盡全力與其顧問(wèn)及所有持份者合作，按重組支持協(xié)議及條款書(shū)推進(jìn)建議重組的實(shí)施。

11月22日，華夏幸福公告，截至公告日，根據(jù)《債務(wù)重組協(xié)議》已實(shí)施完畢信托抵債交易的金額為110.21億元，相關(guān)信托受益權(quán)份額在建信信托的受益人變更登記仍在進(jìn)行中。同時(shí)，根據(jù)《債務(wù)重組協(xié)議》明確表示拒絕作為交易對(duì)方參與本次信托抵債交易的金融債權(quán)人對(duì)應(yīng)的信托抵債金額約為10.74億元。

11月中旬，融創(chuàng)中國(guó)也披露了債務(wù)重組的最新進(jìn)展。公告顯示，鑒于融創(chuàng)房地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，融創(chuàng)房地產(chǎn)擬初步計(jì)劃為債券持有人提供整體債務(wù)重組方案，包括現(xiàn)金要約收購(gòu)、股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長(zhǎng)展期共四個(gè)選項(xiàng)。相關(guān)選項(xiàng)按照接納債券本金總額計(jì)算超過(guò)百億元。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年三季度，多家房企均披露境外債重組方案初步框架或取得部分債權(quán)人支持。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富力、融創(chuàng)、奧園、禹洲等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時(shí)代、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當(dāng)代、綠地、中梁等房企基本完成境外債券展期或重組。

“盡管多家房企債務(wù)重組迎來(lái)進(jìn)展，但仍然面臨諸多困難。房企風(fēng)險(xiǎn)出清更依賴(lài)于政策支持和市場(chǎng)改變。政策要進(jìn)一步加大支持房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，提振行業(yè)發(fā)展信心，房企的銷(xiāo)售、融資等才會(huì)發(fā)生持續(xù)改善，從而有利于債務(wù)化解、吸引機(jī)構(gòu)投資，進(jìn)而化解房企風(fēng)險(xiǎn)。”劉水說(shuō)。

具體而言，劉水建議，政策要強(qiáng)力支持房企風(fēng)險(xiǎn)出清，相關(guān)部門(mén)要加快制定系統(tǒng)性的房企風(fēng)險(xiǎn)化解方案，包括風(fēng)險(xiǎn)處置原則、處置方式、支持政策措施等。對(duì)問(wèn)題房企進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)評(píng)估，識(shí)別問(wèn)題房企風(fēng)險(xiǎn)原因，對(duì)于由于流動(dòng)性但資可抵債、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)的房企進(jìn)行不良資產(chǎn)剝離、支持債務(wù)重組、國(guó)資注入補(bǔ)充資本，增強(qiáng)信用，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)。