近日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》（下稱《意見》），表示支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經(jīng)濟(jì)企業(yè)股債融資，探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs，由此引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

從2021年試點至今，發(fā)行上市的公募REITs數(shù)量已有60只，融資規(guī)模突破1500億元。但從券商中國記者采訪來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為公募REITs目前尚處于培育階段，資產(chǎn)類型仍需進(jìn)一步多元化、規(guī)模仍需進(jìn)一步提升。

針對優(yōu)秀的資產(chǎn)項目，企業(yè)不愿意發(fā)，發(fā)行動力不足。公募REITs擴(kuò)容一直不乏政策支持，但仍要引入更多數(shù)量、更多元的投資者，通過多方舉措解決個別資產(chǎn)發(fā)行動力不足、分紅收益拆分等問題。

“不愿發(fā)”與“難發(fā)”并存

根據(jù)券商中國記者梳理，《意見》對養(yǎng)老設(shè)施發(fā)行REITs的支持，是近些年來政策支持公募REITs資產(chǎn)擴(kuò)容基調(diào)的一個延續(xù)。比如，2024年下半年國家發(fā)展改革委曾發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，REITs項目類型將由9類擴(kuò)充至12類，新增的3類資產(chǎn)中就包括養(yǎng)老設(shè)施，以及文化旅游等資產(chǎn)。但截至目前，公募REITs領(lǐng)域依然缺乏養(yǎng)老和文旅等項目落地。

“目前我們比較期待的是能看到文旅項目的公募REIT能有所落地。一方面，這是符合公募REITs發(fā)展趨勢的項目，此前也有不少這類項目進(jìn)入了啟動招標(biāo)階段。另一方面，和其他項目相比，文旅項目對普及公眾投資者關(guān)注度方面會更具象?！币患夜嫉腞EIT投資人士（下稱“公募REIT人士”）對券商中國記者稱。

該人士進(jìn)一步說道，公募REITs潛在市場雖說很大，但目前真正能發(fā)行落地的可能并沒那么多?！皬钠髽I(yè)端來看，特別好的資產(chǎn)企業(yè)不太愿意拿出來發(fā)行。想發(fā)的項目由于主體不夠優(yōu)質(zhì)，則存在一定發(fā)行障礙。比如，消費(fèi)類資產(chǎn)頗受歡迎，但有不少消費(fèi)資產(chǎn)背后的主體是地產(chǎn)企業(yè)。雖然也有項目能發(fā)行，但由于地產(chǎn)企業(yè)的屬性限制，這些項目在發(fā)行上可能會受到不少限制?！?/p>

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月14日國內(nèi)公募REITs的底層資產(chǎn)行業(yè)及類型涵蓋到九大類型，分別為保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、市政設(shè)施、水利設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。其中，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施有24單，交通基礎(chǔ)設(shè)施14單，是數(shù)量居前的兩個品類。從小類看，交通領(lǐng)域多為高速公路資產(chǎn)，鐵路、機(jī)場、港口領(lǐng)域未有資產(chǎn)發(fā)行。

根據(jù)華夏基金統(tǒng)計，截至2024年11月底，中國已經(jīng)成長為亞洲第二、全球第三大REITs市場，REITs數(shù)量占全球REITs總數(shù)約5%。但從市值角度看，中國REITs占全球REITs市值的1%左右，對比美國REITs占全球REITs市值60%以上的比重，仍有較大增長空間。

機(jī)構(gòu)參與程度仍需進(jìn)一步提升

從券商中國記者采訪來看，公募REITs的底層資產(chǎn)仍需進(jìn)一步豐富。公募REITs底層資產(chǎn)類型之所以擴(kuò)容緩慢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與資產(chǎn)主體的融資成本、融資環(huán)境有關(guān)。

華南地區(qū)一位不動產(chǎn)證券化人士（下稱“不動產(chǎn)證券化人士”）對券商中國記者表示，央企的融資成本本來就不高，而且融資渠道更多元，把優(yōu)質(zhì)項目拿出來發(fā)行公募REITs的動力自然不足。民企項目的受歡迎程度相對較低，要發(fā)行的話可能要加入保障性或兜底條款。因此，公募REITs的長足發(fā)展，需要思考的是市場規(guī)模如何做大？存量資產(chǎn)該如何進(jìn)一步盤活。特別是，如何打通主體資質(zhì)欠佳項目的發(fā)行通道，又如何引導(dǎo)企業(yè)把收益好的項目拿出來發(fā)行？

由于底層資產(chǎn)類型擴(kuò)容緩慢，投資者的參與空間也相對有限。前述公募REIT人士表示，雖然公募REITs的市場規(guī)模有一千多億元，但這對機(jī)構(gòu)投資者來說依然偏小。他們參與的空間相對有限，市場波動則不小?！皳?jù)我了解，有不少參與公募REITs的機(jī)構(gòu)是固收類資金，不少這類機(jī)構(gòu)在公募REITs的投資力度比較小，投資規(guī)模在他們整個盤子中占比不大。”

國海證券分析師靳毅近期在《公募REITs正當(dāng)時》研報（下稱《研報》）中指出，從統(tǒng)計的59只公募REITs來看，發(fā)行實行配售制度，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者獲配比例分別處于55%～84%、11%～32%、4%～14%區(qū)間，一級配售一直以戰(zhàn)略投資者為主，為REITs發(fā)行中不可或缺的穩(wěn)定資金。

“這意味著，目前尚處于培育階段，需要引入更多數(shù)量、更多元的投資者。其中，鼓勵更多匹配的個人投資者參與進(jìn)來。個人投資者既可以直接參與（如直接認(rèn)購網(wǎng)下比例部分，也可以通過一些資管產(chǎn)品間接參與到公募REITs的戰(zhàn)略配售中來）。2024年下半年以來公募REITs的行情較佳，不少個人投資者是有意愿參與的，只不過他們在了解這類產(chǎn)品上存在一定難度，需要繼續(xù)推進(jìn)投教普及工作?！鼻笆霾粍赢a(chǎn)證券化人士稱。

發(fā)行程序可進(jìn)一步優(yōu)化

基于上述現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士期盼在政策持續(xù)扶持下，公募REITs2025年能有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)落地。

華夏基金認(rèn)為，現(xiàn)階段公募REITs底層資產(chǎn)區(qū)域分布特點符合我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的分布特點。京津冀、長三角、大灣區(qū)和長江經(jīng)濟(jì)帶這些經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、人口密集區(qū)域，其龐大的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量為公募REITs提供了充足的發(fā)展空間，而中西部地區(qū)在優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)方面也有相當(dāng)規(guī)模的沉淀，且在能源、文旅景區(qū)等行業(yè)有自身特點，后續(xù)亦存在較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“實際上，我國過去幾十年的大規(guī)模投資，積累了大量的存量資產(chǎn)，多家市場專業(yè)研究機(jī)構(gòu)測算規(guī)模已超過100萬億元，若其中具有較好經(jīng)營性的存量資產(chǎn)按照1%的保守比例計算，也能達(dá)到萬億級。”華南一位市場分析人士稱。

具體到政策建議方面，前述公募REITs人士稱，2024年初時發(fā)布的《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品。這對公募REITs的推進(jìn)發(fā)展幫助很大，但仍需進(jìn)一步的配套政策落地，比如分紅收益如何拆分。

“目前，有部分機(jī)構(gòu)可能是自己做拆分，但不是很普遍。在資產(chǎn)存續(xù)到期之前，這個問題可能并不重要。但有一些存續(xù)期較短的資產(chǎn)，分紅收益拆分規(guī)則的明晰就會逐漸迫切。這涉及公募REITs市場的長期建設(shè)問題，需要政策提前做出安排。”公募REIT人士表示。

另外，還有人士從申報發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。前述華南市場人士稱，公募REITs申報發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)等方面存在過多、過嚴(yán)問題。比如，施工許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書等出于程序已過、制度變化、機(jī)構(gòu)調(diào)整等歷史客觀原因已難以補(bǔ)辦，成為制約資產(chǎn)申報發(fā)行的原則性障礙；部分手續(xù)可以補(bǔ)辦但成本大、周期長，也影響了項目申報發(fā)行?；厥召Y金使用方面，要求主要用于在建和成熟新建項目及存量資產(chǎn)收購，并在2年內(nèi)用完75%以上、3年內(nèi)全部用完，很多原始權(quán)益人難以做到。

校對：蘇煥文