證券時報記者 秦燕玲 張達

被視為“好房子”國家標準的《住宅項目規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）將自今年5月1日起正式施行，從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，《規(guī)范》明確了硬件層面的住房品質(zhì)建設；與此同時，“好房子”還需要“好服務”與之配合。日前印發(fā)的《提振消費專項行動方案》明確，推動將物業(yè)服務等服務消費條目納入鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，通過“對外開放、對內(nèi)放開”的具體措施，推動擴大物業(yè)服務等領域的優(yōu)質(zhì)供給。

“在露營、民宿、物業(yè)服務等領域加大引外資力度，是貫徹落實黨中央、國務院部署，全面提振消費的重要舉措，旨在優(yōu)化外資結構，鼓勵服務消費領域吸引利用外資，豐富國際化、多元化消費場景，促進相關產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級，增加優(yōu)質(zhì)服務供給，滿足人民群眾個性化、多樣化、品質(zhì)化消費需求，為服務消費發(fā)展注入新活力。”商務部有關部門負責人接受證券時報記者采訪時表示。

在物業(yè)服務領域，一些國際服務提供商起步更早、發(fā)展時間更長，在服務規(guī)范和品牌建設方面相對更有優(yōu)勢。

中信證券研究部陳聰團隊指出，我國物業(yè)服務總體服務不足，供給質(zhì)量偏低。國際比較來看，美國、英國、日本、馬來西亞、泰國等國家，物業(yè)費與租金的比值普遍在12%—25%，而我國則在4%—7%。這意味著，即便在低租金的社會背景下，我國居民居住開支中用于公區(qū)維護的投入都遠低于全球其他國家。這使我國住房“未老先衰”，房屋使用價值隨著房齡變老而快速衰減。

“好房子更需要好服務，好服務不是空中樓閣，需要必要的資金投入，需要流程合理、專業(yè)到位的服務者。當前我國整體物業(yè)服務行業(yè)的主要矛盾，并不是居民在這個領域負擔過重，而是優(yōu)質(zhì)供給不足?！标惵攬F隊認為。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨接受記者采訪時指出，物業(yè)企業(yè)要從“空間管理者”轉型為“社區(qū)賦能者”，既要用智能化手段降低基礎服務成本（如AI巡檢替代人工抄表），也要以共建共治激活居民參與，還需通過數(shù)據(jù)共享、政策銜接成為基層治理的“神經(jīng)末梢”，最終實現(xiàn)居民滿意度、企業(yè)盈利能力、社會治理效能的“三重可持續(xù)”。

4月16日，商務部等9部門聯(lián)合印發(fā)了《服務消費提質(zhì)惠民行動2025年工作方案》（以下簡稱《工作方案》）。商務部指出，《工作方案》注重統(tǒng)籌國內(nèi)國際雙循環(huán)、堅持供需兩端發(fā)力，通過“對外開放、對內(nèi)放開”的辦法，支持擴大優(yōu)質(zhì)服務供給。在此之前，不論是《2025年穩(wěn)外資行動方案》還是《提振消費專項行動方案》，都明確提到要擴大鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)范圍，修訂擴大鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，引導外資投向現(xiàn)代服務業(yè)。

商務部有關部門負責人對記者表示，按照黨中央、國務院部署，商務部與國家發(fā)展改革委牽頭修訂擴大鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄。2024年12月20日至2025年1月20日，兩部門向社會公開征求到142條意見建議。

“我們正會同相關部門對相關意見建議認真研究，進一步修改完善目錄，爭取盡快報國務院批準后對外發(fā)布，并做好后續(xù)宣傳解讀工作?！痹撠撠熑吮硎?。

中國社會科學院世界經(jīng)濟與政治研究所副研究員潘圓圓對記者表示，國內(nèi)物業(yè)服務還處于競爭較為激烈的狀態(tài)，缺少行業(yè)巨頭。其他受訪專家指出，此番將物業(yè)服務等服務消費條目納入鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，一方面能推動提高國內(nèi)物業(yè)服務的行業(yè)標準，滿足消費者多層次的需求；另一方面將加速行業(yè)競爭、整合，倒逼國內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)進行業(yè)務優(yōu)化和創(chuàng)新。

“外資企業(yè)通常具有成熟的管理經(jīng)驗，如在服務流程標準化、質(zhì)量控制體系等方面。它們的進入將促使國內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)學習和借鑒這些經(jīng)驗，從而提高整個行業(yè)的服務標準?！笨硕鹞锕苎芯靠偙O(jiān)馬燕嬌表示，外資企業(yè)的加入將使物業(yè)服務市場的競爭更加激烈。它們可能憑借自身的品牌優(yōu)勢、資金實力和先進技術，在高端物業(yè)服務市場占據(jù)一定份額。這將迫使國內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)重新審視自己的市場定位，一些競爭力較弱的企業(yè)可能會失去部分市場份額。

彭雨同樣認為，外資企業(yè)進入將帶來“鯰魚效應”，國內(nèi)的物業(yè)企業(yè)要有危機感，如果不能夠切實提升服務質(zhì)量與業(yè)主滿意度，丟盤風險會大大增加。

對于未來外資進入物業(yè)服務領域的具體模式，馬燕嬌認為，外資可能與國內(nèi)企業(yè)開展合作，外資企業(yè)提供技術和資金支持，國內(nèi)企業(yè)提供本地市場資源和運營經(jīng)驗，共同開發(fā)新的服務領域或者拓展新的市場。