作為首批保障性租賃住房（以下簡稱保租房）REITs（不動產(chǎn)投資信托基金），紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（代碼：180501；以下簡稱紅土創(chuàng)新深圳安居REIT）近日發(fā)布2024年度業(yè)績報告并舉行線上業(yè)績發(fā)布會。年報顯示，2024年，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT實現(xiàn)收入約為5438.89萬元，凈利潤約為2406.75萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為4909.20萬元。

記者注意到，盡管面臨深圳保障房供應大幅增加、免稅政策到期等挑戰(zhàn)，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT去年仍實現(xiàn)了穩(wěn)定的分紅，分紅總額約為6148.97萬元。截至2024年末，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收盤價為3.31元，較發(fā)行價上漲33.25%，年內(nèi)復權(quán)溢價位列行業(yè)前五。

不過，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT位于深圳的底層資產(chǎn)項目出租率出現(xiàn)下降，成本則顯著增加。在業(yè)績發(fā)布會上，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT管理層透露了其底層資產(chǎn)的運營細節(jié)，以及擴募計劃與租金調(diào)整策略。

整體出租率出現(xiàn)下滑

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT于2022年8月31日上市，底層資產(chǎn)主要包括四個保障性租賃住房項目，分別是安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館項目，總建筑面積達13.47萬平方米，共包含1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個停車位。

從整體出租率來看，2024年上述四個項目的整體出租率為96.29%，雖然出租率保持在高位，但較2023年下降了2.04個百分點。

出租率波動背后，反映了深圳保障房市場的激烈競爭現(xiàn)狀。據(jù)披露，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)項目所在行政區(qū)均新增了多個競品，例如福田區(qū)的安山居、羅湖區(qū)的深業(yè)泰富廣場等。2024年，深圳全市保障房供應分配量達到7.98萬套，較上年顯著增長。

記者注意到，盡管安居百泉閣的租戶以單位定向配租為主，單一 最大租戶榮耀終端貢獻超過22%的收入，但散租市場的分流效應仍對出租率構(gòu)成較大壓力。

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在年報中表示，“榮耀終端股份有限公司承租安居百泉閣項目的保障性租賃住房，是根據(jù)配租程序，由福田區(qū)住建局確定配租結(jié)果，租金價格按照住建部門確定的標準執(zhí)行，定價依據(jù)充分、公允，相關程序合法合規(guī)”。

4月15日下午，記者先后實地走訪了安居錦園和安居百泉閣項目。這兩個項目的地理位置都相當優(yōu)越，其中安居錦園項目緊鄰寶能第一空間，距離深圳地鐵7號線筍崗地鐵站約800米；而安居百泉閣項目距離深圳地鐵2號線和7號線安托山地鐵站B出口僅約20米，周邊有印力中心、山姆超市等大型商業(yè)中心。

安居錦園項目的工作人員向記者介紹稱，“目前項目還有空房，但不直接面向個人（出租），需要以公司名義向住建局申請，住建局審核通過相關資料后，我們才會安排看房和選房?！卑簿影偃w項目的工作人員也向記者表達了類似說法。

從租金水平來看，上述兩個項目目前的租金價格相比3年前均有所上漲。其中，安居錦園項目在2022年的基準租金為每月44.38元/平方米，從2025年3月1日起調(diào)整至每月45.6元/平方米，漲幅為2.75%；安居百泉閣項目在2022年的基準租金為每月59.74元/平方米，從2025年3月1日起調(diào)整至每月60元/平方米，漲幅為0.44%。

而同期，深圳市場的租金漲幅普遍超過5%，保障性租賃住房的租金價格與市場價格存在明顯差異。可以說，這種成本上升、收入受限的剪刀差，也成為保租房REITs面臨的共性難題。

擴募能否開啟新周期？

盡管面臨壓力，在保租房REITs板塊中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT仍展現(xiàn)出較強韌性。

值得注意的是，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT底層資產(chǎn)擁有區(qū)位優(yōu)勢——福田、南山等核心區(qū)域的資產(chǎn)占比超過60%，以及穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)——企業(yè)定向配租占比達到45%，為其穿越經(jīng)濟周期提供了關鍵支撐。

據(jù)記者觀察，在過去一年，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT旗下部分保障性租賃住房項目的成本顯著上升。其中，安居百泉閣、安居錦園和安居鼎吉（保利香檳苑和鳳凰公館項目）的成本分別上升了61.77%、86.84%和70.50%。成本上升的主要原因是空置房的物業(yè)管理費、專項維修資金以及日常維修費用的增加。

面對成本上升壓力，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT于2024年6月啟動擴募計劃，擬收購福田承福苑、南山南馨苑、寶安空港花園三大項目，新增2338套保障房，預計總面積達到31.3萬平方米，覆蓋深圳6個行政區(qū)。其中，空港花園項目位于寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，規(guī)劃2338套房源，將顯著提升紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在西部新興區(qū)域的市場份額。

擴募完成后，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)將從4個增至7個，保障房套數(shù)將從1830套擴容至5040套，配套商業(yè)和停車位規(guī)模也將相應擴大。

據(jù)紅土創(chuàng)新深圳安居REIT管理層透露，新資產(chǎn)的平均租金較現(xiàn)有項目高出15%~20%。在寶安、南山等產(chǎn)業(yè)人口集聚的區(qū)域，預計出租率可達95%以上，這在一定程度上為現(xiàn)金流量增長提供了新的動力。

記者注意到，從保租房REITs的收入構(gòu)成來看，多數(shù)基金的收入來源主要包括住宅租金收入、運營收入、配套停車費收入以及廣告位收入等。其中，最關鍵的收入來源是租金收入，而項目位置越好，租金收入就越穩(wěn)定。

在政策限制與市場競爭并存的背景下，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的擴募計劃和精細化運營策略能否開啟新一輪增長周期，尚待觀察。