在近期披露的公募基金一季報中，多只REITs產(chǎn)品經(jīng)營數(shù)據(jù)也迎來曝光。

其中，消費類REITs經(jīng)營數(shù)據(jù)尤為亮眼，同比數(shù)據(jù)皆有增長，且在二級行情中，一季度內(nèi)也是消費類產(chǎn)品漲幅居前，共有三只基金漲幅超過30%。

REITs在此前低迷的行情里，吸引不少機構(gòu)資金參與抄底。券商資管、基金專戶與險資等均有布局，尤其是險資出現(xiàn)在多只新發(fā)REITs等戰(zhàn)投名單中。有機構(gòu)人士指出，在利率持續(xù)走低的背景下，REITs的穩(wěn)定分紅優(yōu)勢尤為突出，成為險資對抗“資產(chǎn)荒”的重要工具。

多只消費類REITs營收增長領(lǐng)先

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在所有披露的54只REITs基金中，今年一季度共有15只公募REITs產(chǎn)品營業(yè)收入超1億元。

其中，平安寧波交投REIT收入5.17億元，遙遙領(lǐng)先于其他產(chǎn)品；國泰君安濟南能源供熱REIT收入3.77億元，中信建投國家電投新能源REIT、鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT三只產(chǎn)品收入均超2億元，一季度內(nèi)，共有15只REITs產(chǎn)品收入過億元。

從營業(yè)收入的同比數(shù)據(jù)來看，共有32只可比基金。今年一季度營收增長最高的四只產(chǎn)品包括了華夏華潤商業(yè)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT和華泰江蘇交控REIT，同比增長率分別達到82.3%、60.85%、30.2%和16.24%。

從類型來看，漲幅居前的幾只產(chǎn)品中，消費類REITs占據(jù)主力，作為去年上新的“新面孔”，這部分產(chǎn)品在基本面上領(lǐng)跑同類。有公募人士指出，首批REITs的推出是為了給市場樹立標桿和示范，引導(dǎo)后續(xù)REITs市場的健康發(fā)展，因此政策層面更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為試點，以確保市場的平穩(wěn)啟動和良好形象。

華夏華潤商業(yè)REIT在一季報中解釋營收大幅增長時稱，截至報告期末，基礎(chǔ)設(shè)施項目可供出租面積134151平方米，實際出租面積132950平方米，出租率99.10%，繼續(xù)維持高位。截至報告期末，入駐租戶數(shù)量共計548家，租約加權(quán)平均剩余租期為2.03年，租金單價水平為421.03元/平方米/月。

“此外，客流及會員人數(shù)延續(xù)增長勢能。2025年一季度，青島萬象城客流同比增長9%，單月客流再創(chuàng)歷史新高。同時，會員規(guī)模持續(xù)上漲，報告期末會員總?cè)藬?shù)達151萬，同比增長20.85%，總量相當(dāng)于青島市常住人口的七分之一，展現(xiàn)了較好的會員發(fā)展勢能?！?/p>

此前，有券商負責(zé)人表示，消費業(yè)態(tài)具有抗周期屬性，即使在經(jīng)濟環(huán)境不佳的情況下也能保持相對穩(wěn)定的收入。“因此，消費REITs依然會是較為安全的投資選擇?！?/p>

56只產(chǎn)品實現(xiàn)正收益

凈利潤數(shù)據(jù)方面，納入統(tǒng)計的62只產(chǎn)品中，有56只基金實現(xiàn)了正收益，其中，平安寧波交投REIT凈利潤達到1.08億元；排在第二和第三位的則是中信建投國家電投新能源REIT和國泰君安濟南能源供熱REIT，一季度分別實現(xiàn)凈利潤8400.28萬元和7354.67萬元，共計29只產(chǎn)品凈利潤超過1000萬元。

虧損方面，工銀河北高速REIT、中航易商倉儲物流REIT兩只產(chǎn)品一季度虧超千萬元，分別為2366萬元與2183萬元。

中航首鋼綠能REIT、華夏基金華潤有巢REIT等7只產(chǎn)品一季度凈利潤實現(xiàn)了同比增長。中航首鋼綠能一季度利潤實現(xiàn)同比翻倍，基金經(jīng)理在一季報中表示，基金管理人協(xié)同運營管理機構(gòu)，在冬季運行期間對垃圾池開展保溫改造，改善垃圾發(fā)酵情況，主動提升機組發(fā)電效率，以及受去年同期機組檢修影響，報告期內(nèi)發(fā)電量同比增長17.80%，結(jié)算電量同比增長20.75%。

此外，作為保租房項目，出租率是決定項目現(xiàn)金流的重要部分，華夏基金華潤有巢REIT基金在今年一季度凈利潤也實現(xiàn)了超過80%的增長，基金經(jīng)理在季報中表示：“運營管理機構(gòu)針對春節(jié)前后租賃市場淡旺季特征，發(fā)揮市場化經(jīng)營優(yōu)勢，提前布局，通過組織專項營銷活動，拓展多元招租渠道，確保資產(chǎn)項目出租率水平穩(wěn)定提升。此外，對于配套商業(yè)項目運營團隊則根據(jù)區(qū)域需求與鋪位具體情況，有的放矢地進行存量調(diào)鋪與空置鋪位新招商。”

REITs一季度漲幅可觀

一季度內(nèi)，REITs走出反彈趨勢，中證REITs指數(shù)漲9.76%，除了新上市產(chǎn)品外，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT兩只產(chǎn)品漲37%，華安百聯(lián)消費REIT漲超34%，嘉實物美消費REIT漲約28%，不難發(fā)現(xiàn)，受基本面利好因素影響，漲幅居前的多只基金均為消費類產(chǎn)品。

REITs的觸底反彈得益于機構(gòu)的接連入場。華泰證券研報指出，從2024年年報數(shù)據(jù)來看，公募REITs持有人集中度提高，2024年年報披露的持有人戶數(shù)相較2024年中報平均下降14.4%，戶均持有份額增加17.9%，機構(gòu)投資者占比持續(xù)上升。

“券商自營活躍性顯著提升，對各類資產(chǎn)全面增配，尤其是對于消費、市政環(huán)保、高速公路增持較多。保險資金對基本面判斷相對謹慎，繼續(xù)增持保租房、消費類，減倉有弱化風(fēng)險的倉儲物流和市政環(huán)保。券商資管、基金專戶、保險資管對各類REITs的配置均有減少，或與部分投資人賣出兌現(xiàn)收益有關(guān)。產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流受地產(chǎn)周期影響較大，機構(gòu)間增減持行為有所差異，或反映出其對基本面修復(fù)預(yù)期的不同?！痹撗袌笾赋?。

此外，險資也對REITs基金頗為青睞。例如，近期上市的南方順豐物流REIT就有22個保險資金賬戶獲配，獲配金額超2億元，涉及人保壽險、招商信諾人壽、新華人壽、長城人壽、中英人壽等多家險企。

業(yè)內(nèi)人士表示，在利率持續(xù)走低的背景下，REITs的穩(wěn)定分紅優(yōu)勢尤為突出，成為險資對抗“資產(chǎn)荒”的重要工具。此外，REITs底層資產(chǎn)擴容至新能源、數(shù)據(jù)中心等新領(lǐng)域，擴募機制化常態(tài)化增強了資產(chǎn)吸引力，流動性也因做市商制度完善而改善，這些因素共同提高了險資布局REITs產(chǎn)品的熱情。

排版：劉珺宇

校對：王朝全