2023年，房地產(chǎn)在低迷中盤整，地產(chǎn)股也成為資本市場的棄兒。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至12月18日，A+H股181家上市房地產(chǎn)企業(yè)總市值較年初下降27.75%。受疫情結(jié)束后宏觀經(jīng)濟(jì)低迷以及房地產(chǎn)市場探底影響，兩市地產(chǎn)股股價跌幅有所加大，其中H股整體更是跌去了32.15%。

曾經(jīng)房地產(chǎn)的金字招牌“招保萬金”，如今在股價上也倍感凄涼，“地產(chǎn)一哥”萬科A年初至今股價跌幅達(dá)四成，投資者開始擔(dān)憂其股價滑落至個位數(shù)；保利發(fā)展股價年初至今跌幅約三成，日前緊急回購“護(hù)盤”；金地集團(tuán)股價年內(nèi)跌幅近六成。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財經(jīng)，當(dāng)下房企出險事件仍有發(fā)生，行業(yè)投資信心不足、流動性偏弱、利潤持續(xù)承壓且整體縮表，板塊整體處于弱勢。特別是前期出險房企多數(shù)為大中型上市房企，對投資人信心造成更大程度沖擊，因而市值持續(xù)走低。

如今，房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，但行業(yè)基本盤也已然轉(zhuǎn)變。明年，地產(chǎn)股還能迎來曙光嗎？

股價低迷消磨投資者信心

“馬上要破十了嗎？”12月25日，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊翻綠，“地產(chǎn)一哥”萬科股價也出現(xiàn)微幅下跌，引發(fā)投資者洶涌討論。截至發(fā)稿，萬科股價報10.30元/股，總市值1288.68億元；年初至今，萬科股價已經(jīng)大幅回調(diào)40.45%，市凈率僅0.49。

細(xì)看萬科股價一年來的走勢，自去年12月達(dá)到階段性小高點19.6元后，該股股價一路下行，目前已經(jīng)觸及近八年來的低點；剛過千億的市值，目前仍是A股房地產(chǎn)板塊成分股之最，比保利發(fā)展多出64億，但也與2018年高點時的四千億市值不可同日而語。

對市場這一行情，萬科董事會主席郁亮此前公開表示：目前市場超跌，在蓄積自我修復(fù)的能量。“政府出臺一些政策后，需要解決想買的問題。一個總在出問題的行業(yè)，很難有信心?，F(xiàn)在商品住宅建設(shè)洪峰和行業(yè)銷售下滑疊加，預(yù)計明年這個錯峰就結(jié)束。”

萬科12月18日也在互動平臺上對投資者稱，目前股價走勢與行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變以及行業(yè)面臨多種挑戰(zhàn)有關(guān)，公司將努力做好經(jīng)營，守護(hù)公司安全，同時也會做好資金的統(tǒng)籌規(guī)劃和利用，最大程度維護(hù)公司和股東利益。

同樣有煩惱的不止萬科。日前，金地就股價問題在投資者關(guān)系平臺上表示：目前房地產(chǎn)行業(yè)處于新舊模式轉(zhuǎn)變的歷史時期，房地產(chǎn)公司面臨諸多壓力和挑戰(zhàn)，對股價造成波動。公司將努力做好經(jīng)營，守護(hù)公司安全，最大程度維護(hù)公司和股東利益。

今年來，受董事長凌克先生因身體原因申請辭去公司董事、董事長和董事會戰(zhàn)略委員會委員職務(wù)，以及三季報數(shù)據(jù)大幅下滑等影響，金地股價數(shù)次下滑，并一度遭遇“股債雙殺”，年初至今股價跌幅高達(dá)57.32%，僅次于板塊內(nèi)*ST泛海的跌幅。

另一巨頭保利發(fā)展，今年來股價跌幅約33.56%，最近一輪股價下跌趨勢已持續(xù)三個多月。為緊急護(hù)盤，12月11日，保利發(fā)展宣布擬斥資10億～20億元用于回購股票，價格上限為15.19元/股，第二大股東泰康人壽也承諾未來6個月“不減持”。

“招保萬金四大老牌地產(chǎn)公司，股價又要新低了?！泵鎸ι鲜鲎邉?，有投資者在論壇感慨稱，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還沒有結(jié)束，未來還能分出紅利的地產(chǎn)股，已經(jīng)很不錯了。也有投資者表示，現(xiàn)在的市值幾乎已經(jīng)反映所有利空預(yù)期了，未來會逐步修復(fù)。

拋卻個案，從行業(yè)整體情況看，今年地產(chǎn)股的情況也比前兩年“慘烈”。

據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年開始，上市房企股價便進(jìn)入下降通道。A股100家上市房企（不包括已退市房企）的總市值在2021年底、2022年底的同比跌幅分別為10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅則分別為23.53%和6.7%。

進(jìn)入2023年，由于疫情結(jié)束后宏觀經(jīng)濟(jì)低迷以及房地產(chǎn)市場探底的影響，兩市地產(chǎn)股股價跌幅有所加大。截至12月18日A股上市房企股價相較于年初跌去了20.55%，H股更是跌去了32.15%，A+H股181家上市房企總市值較年初下降27.75%。

第一財經(jīng)統(tǒng)計WIND數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，近三年來，A股房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了三次明顯下跌，幾次低谷期均發(fā)生在歷年年中或三季度時段；與往年不同的是，今年除了7月份有一個小高峰，其余時間板塊總市值幾乎均在下滑，目前板塊總市值12388億元，可謂三年來的低點。

具體到個股，今年來A股房地產(chǎn)板塊跌幅較大的分別為*ST泛海、金地集團(tuán)、ST世茂、*ST新聯(lián)、中交地產(chǎn)、首開股份、新城控股、華僑城A、西藏城投、中南建設(shè)、萬科A、財信發(fā)展、天保基建、保利發(fā)展、格力地產(chǎn)、金融街等，跌幅均超三成，最高的超六成。

在劉水看來，年內(nèi)大盤走勢整體趨弱，當(dāng)前上證指數(shù)已跌至3000點以下，同時房地產(chǎn)市場持續(xù)底部運(yùn)行，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，但受居民收入預(yù)期、房價下跌預(yù)期等因素未明顯改善影響，政策效果持續(xù)性不足，年末市場仍舊面臨下行壓力；疊加出險事件仍偶有發(fā)生，因此房企市值持續(xù)走低。

多家老牌房企黯然退場

股價跌跌不休，影響的不僅是投資者信心，還會直接危及房企的上市地位。

今年，房地產(chǎn)成為A股被強(qiáng)制退市數(shù)量高企的行業(yè)。東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以來退市股票達(dá)43只，其中ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱等8家公司均屬于房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)量占比最高。

細(xì)看這些黯然退市的企業(yè)，很多都是曾經(jīng)的老牌房企，在發(fā)源地開發(fā)了諸多知名樓盤。但隨著行業(yè)下行，這些偏居一隅的區(qū)域性房企、或試圖走向全國的房企，都倒在了黎明來臨的前一夜，曾經(jīng)頻繁出現(xiàn)在公眾場合的企業(yè)創(chuàng)始人，也幾近銷聲匿跡。

今年6月6日，因公司股票連續(xù)20個交易日收盤價均低于1元，藍(lán)光發(fā)展正式終止上市暨摘牌，成為了A股第一家退市房企。退市前一財年，藍(lán)光業(yè)績已然巨虧，歸屬于上市公司股東的凈利潤約-249.41億元，曾經(jīng)的四川地產(chǎn)龍頭倒于一瞬。

不久之后，貴州省的第一家上市公司中天金融也宣布，收到股票終止上市決定的公告。日前9月18日，中天金融對外發(fā)布《關(guān)于公司及部分子公司重整第一次債權(quán)人會議表決結(jié)果的公告》，涉及債權(quán)總額超過780億元，系退市后首次發(fā)布重整相關(guān)進(jìn)展。

曾認(rèn)為“中國房地產(chǎn)的春天至少還會持續(xù)20年”的劉道明，一手創(chuàng)辦了武漢房企美好置業(yè)，曾闖進(jìn)中國房地產(chǎn)百強(qiáng)行列，還嘗試過轉(zhuǎn)型發(fā)展裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等。不過，今年7月14日，ST美置也終止上市暨摘牌，正式告別資本市場。

走向相似命運(yùn)的還有粵泰股份、嘉凱城、宋都股份、泰禾等房企。其中，泰禾因產(chǎn)品標(biāo)簽一度成為“明星房企”，卻因高杠桿最先倒下；宋都股份曾是與濱江、大家等齊名的杭州“老十八家”房企之一，還因集中供地期間的“退地事件”躁動一時。

港股也有幾家被摘牌的房企，原因是主板公司的證券連續(xù)停牌18個月。12月20日，三盛控股發(fā)布公告稱，香港聯(lián)交所決定自2023年12月27日起取消公司的上市地位，這已是今年港交所第四家被取消上市地位的房企，此前還有新力控股等。

中指研究院認(rèn)為，退市是上市房企經(jīng)營惡化的結(jié)果，也是維持和提高上市公司質(zhì)量、清除"垃圾股"的必要方式，更是房地產(chǎn)行業(yè)加速出清和重整的必然過程。經(jīng)歷本輪市場周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

值得注意的是，為保住上市公司地位，不少房企仍在努力“護(hù)殼”。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2023年截至12月11日共有10家A股房企宣布提振股價計劃，主要方法有三種：定增注入控股股東資產(chǎn)提升公司價值、通過公司回購股份刺激股價、股東增持。

克而瑞認(rèn)為，股價下跌一定程度上反映了市場對房地產(chǎn)行業(yè)信心不足。短期內(nèi)，回購和增持可以支持企業(yè)穩(wěn)定股價，解決企業(yè)“燃眉之急”，但由于行業(yè)大環(huán)境仍然沒有復(fù)蘇，企業(yè)長期的股價能否止跌回升，仍然需要行業(yè)基本面修復(fù)、企業(yè)自身造血。

劉水對記者表示，當(dāng)前市場調(diào)整壓力仍存，疊加企業(yè)近兩年整體縮表，行業(yè)風(fēng)險化解仍在進(jìn)行中，業(yè)績確定性存在一定隱憂，這些因素都對地產(chǎn)板塊復(fù)蘇形成一定程度制約。

“不過，地產(chǎn)板塊仍存在一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會，如布局核心一二線城市的企業(yè)、擁有城中村改造能力的企業(yè)。”劉水稱，超大特大城市進(jìn)一步加快推進(jìn)城中村改造，有利于帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)投資和住房需求釋放，也有利于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

他還表示，中央多次強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，積極優(yōu)化發(fā)展模式的房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地適應(yīng)房地產(chǎn)新階段。部分企業(yè)在做好開發(fā)業(yè)務(wù)的同時拓展匹配自身優(yōu)勢的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，能夠補(bǔ)充現(xiàn)金流和增加利潤，其業(yè)績增長確定性更強(qiáng)。