又臨“中報(bào)期”，經(jīng)歷上半年政策密集托舉的房企，成績(jī)會(huì)表現(xiàn)如何？

已發(fā)布報(bào)告的房企中，有選手穩(wěn)住了盈利基本盤(pán)。據(jù)保利發(fā)展最新業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年該公司營(yíng)業(yè)總收入1392.49億元，凈利潤(rùn)106.98億元，歸母凈利潤(rùn)74.2億元；美的置業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入251億元，凈利潤(rùn)為5.65億～6.65億元，同樣保持正向盈利。

更多房企處境并不輕松。在發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的A股上市房企中，近50家企業(yè)出現(xiàn)虧損，其中還包括多家規(guī)模房企，港股上市房企基本面也不甚樂(lè)觀。

銷售承壓、高價(jià)地塊、資產(chǎn)減值，正在持續(xù)吞噬房企的“錢(qián)袋子”。

上市房企仍在批量虧損

房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間仍在持續(xù)壓縮。

近日，港股上市房企密集發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，關(guān)鍵詞大多是“虧損”。

8月19日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)集團(tuán)上半年母公司擁有人應(yīng)占虧損介于22億元至24億元，而2023年上半年虧損約14.64億元，今年中期業(yè)績(jī)呈虧損擴(kuò)大之勢(shì)。

虧損增加主要有四大原因：銷售成本增加及項(xiàng)目售價(jià)下降，導(dǎo)致毛利率較去年同期下降；利息資本化率下降，導(dǎo)致融資成本較同期增加約130%至140%；就開(kāi)發(fā)中物業(yè)及持作出售已竣工物業(yè)確認(rèn)的減值虧損約12億元；投資物業(yè)公平值虧損約2.26億元。

8月18日，中梁控股發(fā)布盈警公告，預(yù)計(jì)上半年公司虧損額介于15億至20億元，而去年同期為盈利1860萬(wàn)元?！笆軆?nèi)地宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)困難的影響，公司毛利率下降及物業(yè)項(xiàng)目及其他資產(chǎn)進(jìn)一步減值。”

8月16日，正在推進(jìn)境外債重組的遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，上半年歸屬于母公司所有者虧損45億～60億元，不過(guò)較去年同期的虧損183.69億有所收窄，主要因計(jì)提減值撥備減少、合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司虧損減少。

同日，建業(yè)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、領(lǐng)地控股等多家房企，均發(fā)布半年業(yè)績(jī)預(yù)告，并無(wú)一例外出現(xiàn)虧損。其中，禹洲集團(tuán)預(yù)計(jì)虧損凈額高達(dá)75億元至85億元，股東應(yīng)占虧損凈額預(yù)計(jì)在55億元至65億元之間；建業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)上半年將錄得約25億至35億元的公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損。

虧損額從幾億到幾十億，各大房企仍在業(yè)績(jī)“泥潭”中掙扎，地產(chǎn)盈利難已成行業(yè)現(xiàn)實(shí)。

日前，花旗發(fā)表報(bào)告表示，預(yù)計(jì)內(nèi)房股上半年核心盈利同比跌32%，回落至2014年和2015年上半年水平。在銷售不足的情況下，資產(chǎn)負(fù)債表表現(xiàn)繼續(xù)倒退，內(nèi)房行業(yè)凈負(fù)債比率可能升至76%。

小摩也發(fā)布研報(bào)表示，內(nèi)房股上半年盈利或同比下跌三成，有可能會(huì)打擊市場(chǎng)氣氛，在行業(yè)動(dòng)蕩及大多數(shù)私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性受擔(dān)憂的情況下，沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商能幸免。此外，除了已停牌的多只內(nèi)房股，其他內(nèi)房股亦存在不發(fā)布業(yè)績(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

A股上市房企的處境也并無(wú)不同。在已發(fā)布2024年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的A股上市房企中，出現(xiàn)虧損的房企高達(dá)47家，虧損額居前的有萬(wàn)科A、華夏幸福、金地集團(tuán)、*ST金科、首開(kāi)股份、金融街、華僑城A、中交地產(chǎn)、ST迪馬、格力地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、中華企業(yè)、大悅城等各規(guī)模房企。

作為業(yè)內(nèi)頭部公司，萬(wàn)科也意外發(fā)生虧損，預(yù)計(jì)上半年虧損額約70億元～90億元，盈利額同比下降171%～191%，系上市30多年來(lái)首次出現(xiàn)中報(bào)虧損。虧損原因則包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降；對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值；部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損等。

已出險(xiǎn)房企華夏幸福，預(yù)計(jì)上半年凈虧損45億元～50億元，較去年同期12.67億元的凈虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損范圍在59億元～64億元之間。該公司稱，雖然債務(wù)重組工作的持續(xù)推進(jìn)，整體資金成本維持在較低水平，但債務(wù)存量金額仍然較大。

部分盈利選手能否持續(xù)？

房地產(chǎn)“賺錢(qián)難”的現(xiàn)狀，實(shí)際上已持續(xù)了兩年時(shí)間。

據(jù)克而瑞研報(bào)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)增速2018年出現(xiàn)下行趨勢(shì)，2021年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2022年規(guī)模房企整體凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)凈虧損，2023年行業(yè)利潤(rùn)規(guī)模延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，且繼續(xù)表現(xiàn)為凈虧損。

也即，從2022年開(kāi)始，虧損已然是房企業(yè)績(jī)的基本盤(pán)，2023年至今這一趨勢(shì)仍在深化。

具體而言，2023年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)規(guī)模5436億元，凈利潤(rùn)合計(jì)表現(xiàn)為凈虧損1097億元、歸母凈利潤(rùn)虧損1458億元，企業(yè)凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)增速的中位數(shù)分別為-36.0%和-33.9%。

“近年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，伴隨市場(chǎng)信心不足、購(gòu)買力下降以及行業(yè)預(yù)期下行，房企銷售去化受阻，盈利能力受到影響。”克而瑞方面解釋稱。

從成本端看，規(guī)模房企此前獲取的高價(jià)地持續(xù)結(jié)算，拉升了結(jié)轉(zhuǎn)出清的成本水平；從營(yíng)收端看，房企銷售持續(xù)承壓，“以價(jià)換量”成為常規(guī)手段，營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力不足；從資產(chǎn)角度看，房企持續(xù)對(duì)存貨以及投資物業(yè)等計(jì)提大量減值準(zhǔn)備，也在一定程度上侵蝕行業(yè)利潤(rùn)水平。

不過(guò)，在上述行業(yè)現(xiàn)實(shí)下，今年仍有部分房企穩(wěn)住了盈利或扭虧為盈。

“行業(yè)一哥”保利發(fā)展，雖然利潤(rùn)規(guī)模有所縮水，但仍保持了正向盈利。上半年?duì)I業(yè)總收入1392.49億元，同比增長(zhǎng)1.62%；凈利潤(rùn)106.98億元，同比減少29.00%；歸母凈利潤(rùn)74.2億元，同比減少39.29%。

A股龍頭房企中，綠地控股也預(yù)計(jì)2024年半年度，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)2.0億元到2.5億元，不過(guò)與上年同期相比，減少23.6億元到24.1億元，同比減幅90.4%到92.3%。

南國(guó)置業(yè)、華麗家族、深深房A、財(cái)信發(fā)展、亞通股份、三湘印象、新華聯(lián)、中國(guó)武夷等9家房企，上半年則實(shí)現(xiàn)了“扭虧為盈”，其中中國(guó)武夷預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.7億元至2.2億元，主要因北京武夷花園南區(qū)西地塊住宅項(xiàng)目，可結(jié)轉(zhuǎn)收入和實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)同比增加。

少數(shù)業(yè)績(jī)預(yù)增的企業(yè)，也不是因?yàn)椤胺块_(kāi)”。比如春蘭股份，預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)將達(dá)到約1.08億元至1.22億元，主要因其投資的國(guó)家能源集團(tuán)泰州發(fā)電有限公司，日前通過(guò)2023年度的利潤(rùn)分配方案，由此春蘭股份確認(rèn)獲得約1.12億元投資收益。

港股房企中，8月19日，新城發(fā)展表示，預(yù)計(jì)上半年權(quán)益持有人應(yīng)占溢利將介于9億元至11億元，去年同期為14.31億元，下降原因是房地產(chǎn)行業(yè)下行導(dǎo)致開(kāi)發(fā)收入降低，不過(guò)仍為正盈利。

中國(guó)金茂則表示，預(yù)期上半年公司所有者應(yīng)占溢利，將較2023年同期錄得130%左右大幅上升，主要由于集團(tuán)精益管理、控費(fèi)提效，管理費(fèi)用、銷售及營(yíng)銷開(kāi)支、融資成本等顯著下降。

還有部分特殊案例，有房企因債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)“賬面盈利”。比如中國(guó)奧園，預(yù)計(jì)2024年上半年凈利潤(rùn)介于210億元至230億元之間，2023年同期為虧損凈額29億元。盈利主要原因是，公司完成境外債務(wù)重組，并因此錄得重組收益，若撇除重組收益則預(yù)計(jì)虧損。

整體而言，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)仍在盤(pán)整期，房企業(yè)績(jī)壓力短期內(nèi)不易消除。

“目前，市場(chǎng)仍在底部盤(pán)整，疊加低毛利項(xiàng)目銷售資源進(jìn)入交付結(jié)轉(zhuǎn)期，可以預(yù)計(jì)行業(yè)盈利仍將繼續(xù)承壓?！笨硕鹫J(rèn)為，面對(duì)多重負(fù)面因素疊加影響，房企需要積極調(diào)整，一方面調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，關(guān)注拿地質(zhì)量，以增量項(xiàng)目較高的毛利率帶動(dòng)整體毛利率企穩(wěn)；另一方面，調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，提升管理效率，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益；此外，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力，助力企業(yè)利潤(rùn)率的改善。