自11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率

合同約定為浮動利率的，房貸借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期

◎記者 張瓊斯

事關(guān)房貸利率，又有重要新變化。10月31日，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲銀行、招商銀行等銀行公告，將完善存量個人住房貸款利率定價機制，同時明確了重定價周期調(diào)整安排。記者從市場利率定價自律機制獲悉，其他股份制商業(yè)銀行和地方法人銀行的類似公告也將于近日發(fā)布。

這是落實中國人民銀行公告〔2024〕第11號（下稱“公告”）的舉措。根據(jù)公告，自11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。此外，自11月1日起，合同約定為浮動利率的，房貸借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。

專家認為，完善存量個人住房貸款利率定價機制，有望從根本上解決新老房貸利差問題。未來，居民購房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活，有助于減輕居民還款壓力，穩(wěn)定市場預期，促進購房需求進一步釋放。

完善存量個人住房貸款利率定價機制

“房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴大?！睂＜冶硎?，需要優(yōu)化制度設(shè)計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。

專家認為，本次完善存量個人住房貸款利率定價機制，既治標又治本，有望從根本上解決新老房貸利差問題，建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。

“在新機制下，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行批量調(diào)整，能夠漸進有序緩釋矛盾?！睂＜冶硎?。

記者從商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營，商業(yè)銀行經(jīng)過測算，將該偏離幅度約定為30個基點（BP）。

比如，中國銀行公告，如果客戶的房貸LPR（貸款市場報價利率）加點值，高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP的，客戶可向其申請調(diào)整LPR加點值。

“偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。”專家表示，偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸的規(guī)模，不利于建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。

具體調(diào)整規(guī)則為，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP為門檻值，如果存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應季度的5年期以上LPR均值。

中國人民銀行在其官網(wǎng)的“利率政策”欄目中，于每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當季度5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為-52BP（3.33%-3.85%），調(diào)整門檻為-22BP（-52BP+30BP），也就是所有加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人，可與銀行協(xié)商，將加點幅度調(diào)整至-22BP。

“考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點幅度。”專家表示。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，存量個人住房貸款利率定價機制進一步完善后，居民購房后的存量房貸利率調(diào)整將更加靈活。當存量房貸利率明顯偏高時，存量房貸借款人可以更快調(diào)整房貸利率，有助于穩(wěn)定市場預期，也有助于促進購房需求的釋放。

已經(jīng)基本完成對存量房貸利率的批量調(diào)整

目前，我國已經(jīng)基本完成對存量房貸利率的批量調(diào)整。記者從央行獲悉，初步統(tǒng)計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也在10月31日完成批量調(diào)整。

專家表示，未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預計新發(fā)放房貸利率保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

“本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸利率差異大于30BP，將推動存量房貸利率下調(diào)。因此，預計銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定?！睂＜冶硎尽?/p>

房貸重定價周期可選擇3個月、半年或一年

根據(jù)公告，自11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。

重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調(diào)整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調(diào)整為最近一個月LPR所對應的數(shù)值。公告取消了對個人住房貸款重定價周期最短為一年的行政性限制。

記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項：3個月、半年、一年。

“重定價周期為3個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整?！睂＜冶硎?。

專家稱，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。

“在LPR下行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人可越早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利?！睂＜冶硎?。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，考慮到房貸期限普遍較長，LPR可能要經(jīng)歷幾輪上行及下行波動，因此三個重定價周期對借款人來說差別不大。不過，對于存續(xù)期較短的房貸，鑒于接下來利率還有下行趨勢，選擇較短周期更為有利，這樣就能更早更多地享受到利率下調(diào)帶來的優(yōu)惠。