編者按：

新政成效初顯 樓市整體回穩(wěn)

今年9月末召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。此后，包括四個(gè)一線城市在內(nèi)，多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布一攬子穩(wěn)樓市政策。在政策的呵護(hù)下，市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，房企銷售、投融資等相關(guān)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。接下來(lái)的11月和12月是2024年的收官階段，市場(chǎng)期待進(jìn)一步的政策利好，鞏固樓市回穩(wěn)勢(shì)頭。

始于9月末的本輪樓市政策，正在令房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)諸多積極變化，體現(xiàn)在房企業(yè)績(jī)上，則是銷售層面的升溫。

近期，上市房企陸續(xù)發(fā)布2024年10月銷售業(yè)績(jī)，在整體市場(chǎng)交易升溫的背景下，房企銷售普遍出現(xiàn)增長(zhǎng)。

今年10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積143.9萬(wàn)平方米，合同銷售金額213.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)22.6%，但與去年同期相比仍有一定下滑。同期，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積222.59萬(wàn)平方米，簽約金額423.37億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)兩成。

龍湖、綠城、中海、金地等大型房企均在10月錄得不錯(cuò)的成交業(yè)績(jī)，但與去年同期相比互有漲跌。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月單月，TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)10.53%，為2023年3月以來(lái)首次轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長(zhǎng)67.45%。

該機(jī)構(gòu)指出，本輪政策利好并未出盡，房企仍處在政策寬松的風(fēng)口期。臨近年末，房企仍有機(jī)會(huì)通過(guò)加大營(yíng)銷力度來(lái)實(shí)現(xiàn)出貨。

房企繼續(xù)以價(jià)換量

今年9月末召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。此后，包括四個(gè)一線城市在內(nèi)，多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布一攬子穩(wěn)樓市政策，從而拉開(kāi)本輪樓市政策調(diào)整的序幕。

受此影響，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，樓市整體銷售向好，不少房企也在此期間實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售去化。

根據(jù)萬(wàn)科發(fā)布的三季報(bào)，萬(wàn)科在十一假期實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額102.2億元，日均認(rèn)購(gòu)較中秋假期增長(zhǎng)113%。其中南方、上海區(qū)域來(lái)訪轉(zhuǎn)化率提升明顯，國(guó)慶較中秋日均認(rèn)購(gòu)提升2倍以上。

今年10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積143.9萬(wàn)平方米，合同銷售金額213.6億元，雖然仍不及去年同期，但比9月有明顯增長(zhǎng)。

同期，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積222.59萬(wàn)平方米，簽約金額423.37億元，同比環(huán)比均有增長(zhǎng)。10月也是今年保利銷售規(guī)模最高的月份。公司管理層表示，國(guó)慶期間到訪超10萬(wàn)批次，累計(jì)成交額達(dá)到歷史新高。

今年前10個(gè)月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2840.23億元，就規(guī)模論，仍為全國(guó)第一大房企。

10月，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額112.0億元，合同銷售面積73.6萬(wàn)平方米，同樣實(shí)現(xiàn)了今年以來(lái)的月度新高。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，10月單月，TOP100房企銷售額實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。但由于前期銷售規(guī)模不大，前10月的數(shù)據(jù)仍然低于去年同期。

該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2024年1~10月，TOP100房企銷售總額為3.5萬(wàn)億元，同比下降34.7%，但降幅較上月收窄4.08個(gè)百分點(diǎn)。

房企迎來(lái)“銀十”，與整體市場(chǎng)環(huán)境的升溫密不可分。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份全國(guó)商品房成交同比和環(huán)比均實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”，自2007年以來(lái)，首次出現(xiàn)“銀十”超過(guò)“金九”的局面。

此外，房企在營(yíng)銷端繼續(xù)祭出以價(jià)換量的策略，也促進(jìn)了銷售的升溫。

禹洲集團(tuán)在10月的銷售均價(jià)為13031元／平方米，明顯低于9月的15084元／平方米，也低于去年10月15232元／平方米的水平。同期，綠城中國(guó)的銷售均價(jià)為29600元／平方米，低于9月34629元／平方米的水平。

在已公布銷售價(jià)格的房企中，這種情況頗為常見(jiàn)。

政策窗口期仍在

雖然10月市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，但隨著政策效應(yīng)遞減，近期市場(chǎng)交易已有降溫勢(shì)頭。

海通證券發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，本月第一周（11月1日至11月7日），30個(gè)大中城市新房成交面積為238萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周下降30.8%。同期，18城二手房成交221萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周下降1.1%。

某大型上市房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從10月底開(kāi)始，旗下一些項(xiàng)目的看房者就明顯減少。

他表示，這是由于前期的客戶已經(jīng)出手，項(xiàng)目需要經(jīng)歷重新蓄客的過(guò)程。另一方面，由于政策利好尚未出盡，仍有不少客戶在觀望。

10月中旬，住建部部長(zhǎng)倪虹對(duì)近期的樓市政策進(jìn)行總結(jié)，并提出包括“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等在內(nèi)的政策“組合拳”。除了取消限制性政策、降低信貸門(mén)檻外，“組合拳”中的其他政策，仍在陸續(xù)落地階段。

10月末，多家銀行發(fā)布存量房貸利率調(diào)整細(xì)則。11月11日，自然資源部發(fā)布通知，規(guī)定了運(yùn)用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地政策的細(xì)則。

與此同時(shí)，地方政府也在不斷推出新的調(diào)控措施。如提高公積金貸款額度，擴(kuò)大購(gòu)房補(bǔ)貼范圍，取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，等等。

中指研究院表示，當(dāng)前仍處于樓市政策窗口期，若貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房改造以及收購(gòu)存量房及閑置土地政策能夠落實(shí)到位，將有助于加快改善市場(chǎng)供求關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)。房企應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注營(yíng)銷環(huán)節(jié)，緊抓政策寬松風(fēng)口，通過(guò)一系列銷售組合拳持續(xù)發(fā)力，加大推盤(pán)促銷力度。

前述房企人士指出，購(gòu)房者對(duì)樓市政策的期待，主要在于稅費(fèi)減免、存量房貸利率下降等方面，企業(yè)則更期待盤(pán)活存量閑置土地政策，并關(guān)注城中村改造的潛在機(jī)會(huì)。

他表示，年末是房企沖擊年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵階段，企業(yè)會(huì)繼續(xù)利用這一政策窗口期實(shí)現(xiàn)去化和回款，加大供貨、以價(jià)換量等營(yíng)銷策略還將繼續(xù)出現(xiàn)。