近期，紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星控股”）以不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、明顯缺乏清償能力、具備重整價(jià)值為由向浦東新區(qū)人民法院申請(qǐng)進(jìn)行破產(chǎn)重整一案，已獲法院受理。

紅星控股是紅星美凱龍的二股東，此次申請(qǐng)破產(chǎn)重整之后，紅星美凱龍控股股東建發(fā)股份將承接紅星控股及車(chē)建興的相關(guān)義務(wù)。車(chē)建興既是紅星控股的法人代表，也是紅星美凱龍的執(zhí)行董事。

放在化債背景下，紅星控股走向破產(chǎn)重整，或是必經(jīng)之路。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，目前房企化債已經(jīng)走入深水區(qū)，面臨的難度和壓力都在上升。尤其在2024年，房企進(jìn)入債務(wù)集中到期時(shí)間節(jié)點(diǎn)。與此同時(shí)，房企也面臨銷(xiāo)售下行、資金回籠不利的局面，主動(dòng)或者被動(dòng)處置資產(chǎn)已是逼不得已。隨著資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整，即使走法拍路徑，金融機(jī)構(gòu)也要做好受損的準(zhǔn)備。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀(guān)察，行業(yè)出清階段，不少項(xiàng)目都在努力推動(dòng)債務(wù)償還。世茂股份與長(zhǎng)實(shí)旗下項(xiàng)目、上海華董旗下公司等均以拍賣(mài)、破產(chǎn)重整等方式為主推進(jìn)化債。

多家房企申請(qǐng)破產(chǎn)重整

7月上旬，上海浦東新區(qū)人民法院發(fā)布受理公告顯示，紅星控股即將進(jìn)入破產(chǎn)重整周期。

根據(jù)紅星控股2023年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債表，該公司賬面總資產(chǎn)約189.47億元，主要資產(chǎn)為其他應(yīng)收款約117.11億元及長(zhǎng)期股權(quán)投資約57.79億元，兩者合計(jì)占賬面總資產(chǎn)92.31%，另有貨幣資金為376.63萬(wàn)元。同期，紅星美凱龍公司賬面負(fù)債合計(jì)約163.12億元，所有者權(quán)益約26.35億元。

截至紅星控股申請(qǐng)之日，8名債權(quán)人因紅星美凱龍控股公司未履行生效裁決的付款義務(wù)而向法院申請(qǐng)執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)18.25億元；紅星美凱龍控股公司另涉27件未決訴訟/仲裁，案涉金額29.38億元。

據(jù)浦東新區(qū)人民法院公告，紅星控股持有上市公司紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星美凱龍”）約22.51%股權(quán)，為后者的二股東。紅星控股還通過(guò)子公司持有東研科技發(fā)展有限公司約73.51%股權(quán)，另有子公司經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)置業(yè)、文娛影業(yè)等業(yè)務(wù)。

公告指出，紅星美凱龍缺乏債務(wù)清償能力，具備破產(chǎn)原因，可以申請(qǐng)破產(chǎn)重整。此外，紅星美凱龍控股公司持股22.51%的紅星美凱龍家居公司在國(guó)內(nèi)家居行業(yè)具有較高知名度，所持其他對(duì)外投資具備盈利空間，應(yīng)認(rèn)為紅星美凱龍控股公司具有重整價(jià)值。

紅星美凱龍明確表示，二股東破產(chǎn)重整不影響公司正常運(yùn)營(yíng)。但其虧損也不期而至，7月9日晚，紅星美凱龍發(fā)布公告稱(chēng)，集團(tuán)預(yù)計(jì)2024年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈虧損為人民幣10.9億元至凈虧損人民幣14.7億元，與2023年半年度集團(tuán)取得的歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)人民幣1.28億元相比，由盈利轉(zhuǎn)為虧損。

紅星美凱龍?jiān)?024年上半年由盈轉(zhuǎn)虧，這對(duì)于建發(fā)股份后續(xù)的運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于一場(chǎng)挑戰(zhàn)。隨著二股東破產(chǎn)重整，近期，大股東建發(fā)股份也在運(yùn)營(yíng)上加強(qiáng)與紅星美凱龍的互動(dòng)。據(jù)建發(fā)股份與紅星美凱龍雙方公告，雙方除訂立采購(gòu)商品協(xié)議、提供服務(wù)總協(xié)議及租賃總協(xié)議之外，紅星美凱龍還與建發(fā)清潔能源訂立購(gòu)買(mǎi)電力框架協(xié)議。

紅星美凱龍的化債進(jìn)展僅僅是一個(gè)信號(hào)，在房地產(chǎn)出清階段，不少房企陸續(xù)進(jìn)入破產(chǎn)重整，等待新的投資人進(jìn)入。

據(jù)公開(kāi)信息，7月10日，北京東方園林環(huán)境股份有限公司公開(kāi)招募重整投資人。做房地產(chǎn)園林配套發(fā)家的東方園林，其曾經(jīng)的實(shí)控人何巧女也是曾經(jīng)的浙江女首富，受困于房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，公司也被迫走向破產(chǎn)重整。

上海華董旗下的上海會(huì)波房地產(chǎn)發(fā)展有限公司重整申請(qǐng)?jiān)诮衲?月經(jīng)法院受理，近期也啟動(dòng)了對(duì)重整投資人的招募。

根據(jù)全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)公告，會(huì)波公司負(fù)債大約22.11億元，主要資產(chǎn)包括云頂別墅二期項(xiàng)目、位于嘉定的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目以及登記在公司名下的6輛汽車(chē)。

部分房企資產(chǎn)被拍賣(mài)

有房企破產(chǎn)重整，也有房企進(jìn)入債權(quán)人拍賣(mài)資產(chǎn)階段。

據(jù)京東拍賣(mài)消息，李嘉誠(chéng)旗下公司參股的上海長(zhǎng)潤(rùn)江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)潤(rùn)江和”）40%股權(quán)于7月9日首次拍賣(mài)，起拍價(jià)約53.49億元，2人報(bào)名，但因無(wú)人出價(jià)最終流拍。值得關(guān)注的是，該公司旗下項(xiàng)目為上海真如大型綜合體項(xiàng)目，擁有體量不小的商業(yè)及寫(xiě)字樓資產(chǎn)。

與長(zhǎng)實(shí)受牽連的上海項(xiàng)目類(lèi)似，世茂股份旗下位于深圳的資產(chǎn)處置也推進(jìn)緩慢。一個(gè)估值超160億元的超級(jí)綜合體，兩次拍賣(mài)仍無(wú)人問(wèn)津，遭債權(quán)人申請(qǐng)抵債。

7月11日，世茂股份發(fā)布公告稱(chēng)，已收到北京市第三中級(jí)人民法院執(zhí)行裁定書(shū)，申請(qǐng)執(zhí)行人為中信信托有限責(zé)任公司；被申請(qǐng)人為世茂股份子公司、關(guān)聯(lián)公司，包括深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司、上海世茂建設(shè)有限公司、福建世茂瑞盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司；涉案金額104.25億元，涉案金額占世茂股份上年末凈資產(chǎn)的比例58.80%。

公開(kāi)信息顯示，世茂股份前述項(xiàng)目已進(jìn)行過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)，一拍、二拍均因無(wú)人競(jìng)買(mǎi)流拍。二拍流拍后，中信信托申請(qǐng)以二拍保留價(jià)（104.35億元），按照抵押及查封順位抵償被執(zhí)行人所負(fù)債務(wù)。

盡管拍賣(mài)保留價(jià)并不能覆蓋被執(zhí)行人所負(fù)債務(wù)本息，但從項(xiàng)目化債角度來(lái)看，也是一次推進(jìn)。

商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格面臨下調(diào)

隨著房企破產(chǎn)重整案不斷浮出水面，商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格也在面臨調(diào)整。

以前述長(zhǎng)潤(rùn)江和40%股權(quán)首次拍賣(mài)流拍為例，分析人士指出，流拍之后，下一次開(kāi)拍定價(jià)大概率會(huì)下調(diào)。

據(jù)規(guī)劃顯示，該公司持有真如項(xiàng)目地下、地上總建筑面積達(dá)114萬(wàn)平方米，其中包括14.4萬(wàn)平方米的住宅、22.3萬(wàn)平方米的公寓式辦公樓、24萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓、21.4萬(wàn)平方米的商業(yè)、兩棟星級(jí)酒店、會(huì)所和停車(chē)庫(kù)配套及大量公共綠化建設(shè)。若按40%的股權(quán)比例分配，資產(chǎn)價(jià)值也不菲。

長(zhǎng)潤(rùn)江和成立于2007年10月，是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)與和潤(rùn)集團(tuán)為開(kāi)發(fā)位于上海普陀真如城市副中心項(xiàng)目“高·尚領(lǐng)域”而成立的項(xiàng)目公司，二者分別持股60%、40%。由于和潤(rùn)集團(tuán)旗下公司上海長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海江和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)清算，其所持長(zhǎng)潤(rùn)江和40%股權(quán)被債權(quán)人中融國(guó)際信托有限公司申請(qǐng)?zhí)幹谩?/p>

高·尚領(lǐng)域項(xiàng)目地塊為2006年年底長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)與和潤(rùn)集團(tuán)以底價(jià)22億元聯(lián)合競(jìng)得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地塊，總建筑面積約117萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)涵蓋寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高層寫(xiě)字樓落成后是上海浦西的地標(biāo)性建筑。

高·尚領(lǐng)域股權(quán)被拍賣(mài)，源于和潤(rùn)集團(tuán)的債務(wù)危機(jī)。但值得關(guān)注的是，盡管長(zhǎng)實(shí)對(duì)和潤(rùn)集團(tuán)持有的40%股權(quán)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但此次競(jìng)拍長(zhǎng)實(shí)并未出價(jià)。

從這些房企化債案例進(jìn)展的不順暢可見(jiàn)，即便資產(chǎn)分布于一線(xiàn)城市，其價(jià)格也面臨調(diào)整。而來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)今年二季度的市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市的資產(chǎn)價(jià)格正面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。

以上海為例，二季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)24.1萬(wàn)平方米。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，盡管甲級(jí)寫(xiě)字樓全市平均空置率降至21.70%，但租金下行趨勢(shì)依舊。大多數(shù)子市場(chǎng)板塊租金均有不同程度下調(diào)。二季度全市平均成交租金錄得7.61元/平方米/天，環(huán)比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新興商圈下降至6.11元/平方米/天。其中，新興區(qū)域空置率較為穩(wěn)定，降至28.08%；核心區(qū)空置率小幅上漲至15.79%。與此同時(shí)，2024上半年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得32宗、共計(jì)208億元成交，成交總額同比下降42%。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2024年第二季度，全市凈吸納量上升至11.57萬(wàn)平方米。該公司上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示，成本驅(qū)動(dòng)型需求向非中央商務(wù)區(qū)搬遷的趨勢(shì)仍在持續(xù)。

而戴德梁行預(yù)計(jì)下半年共計(jì)有71萬(wàn)平方米新增體量入市，供求壓力下租金承壓，對(duì)于企業(yè)而言辦公成本降低有利于更多整合型企業(yè)升級(jí)更新，尤其是租賃實(shí)力相對(duì)雄厚的大型企業(yè)及優(yōu)勢(shì)發(fā)展行業(yè)。