隨著三季報披露結(jié)束，房企今年的業(yè)績走勢已經(jīng)基本落定。市場深度盤整近三年，房企業(yè)績?nèi)栽诔掷m(xù)下行。

根據(jù)東方財富統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至10月31日，A股上市的84家房企中，營業(yè)收入同比下滑的共有58家，凈利潤同比下滑的則有65家。在凈利潤下滑的房企中，虧損額最高的是頭部房企萬科，虧損額高達(dá)179.4億元；金科、首開、金地分列2、3、4位，虧損額分別是53.32億元、42.83億元、34.1億元。

按照房企慣常的結(jié)算周期，今年前三季度結(jié)算的項目多數(shù)是在2022年前后所摘得的土地，其時雖然已有房企陸續(xù)出險，但頭部房企仍在逆勢擴(kuò)張，隨著價格體系被重構(gòu)，房企的利潤空間持續(xù)壓縮，計提減值也在持續(xù)加大，利潤損失很大部分的原因來自于此。另外，近年來房企規(guī)模在持續(xù)收縮，這在客觀上也壓縮了利潤。

業(yè)界普遍認(rèn)為，由于高價地的結(jié)算還未結(jié)束且房企的規(guī)模仍未探底，房企利潤在短期內(nèi)仍難以得到改善。

積極的方面是，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)刺激政策不斷，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步筑底。9月以來，多個部門提出了“一攬子”配套政策提振房地產(chǎn)市場，不少城市也進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整了樓市政策，包括調(diào)整限購、放開商品住房轉(zhuǎn)讓限制、提高住房公積金貸款額度等。這些政策的合力，有望為房企的業(yè)績表現(xiàn)帶來正面的變化。

利潤承壓

今年前三季度，房企的營收和利潤表現(xiàn)均不容樂觀。

根據(jù)東方財富統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至10月31日，A股上市的84家房企中只有26家房企實現(xiàn)營業(yè)收入增長，而且均為規(guī)模較小的房企，例如深振業(yè)今年前三季度營業(yè)收入同比上升482%，錄得48.28億元的營收；衢州發(fā)展則錄得141.2億元營收，同比上漲279.28%。

這并不難理解。這類房企所開發(fā)的項目數(shù)量有限，受到結(jié)算周期波動的影響較大，因此會呈現(xiàn)營業(yè)收入大起大落的現(xiàn)象。

與此同時，頭部房企的營收則普遍有所收縮。例如，萬科今年前三季度實現(xiàn)2199億元營收，同比下滑24.25%；綠地控股營收則為1601億元，下滑幅度高達(dá)36.87%。

過去幾年，房地產(chǎn)市場在觸及18萬億元的高位后規(guī)模持續(xù)下行。2023年，全國商品房銷售額為11萬億元。在此期間，房企也跟隨行業(yè)形勢持續(xù)“降速”，營收下滑即是一個明顯的趨勢性指標(biāo)。

在利潤表現(xiàn)方面，多數(shù)房企也并不理想。根據(jù)東方財富統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，A股上市的84家房企中共有40家房企錄得虧損，已經(jīng)接近半數(shù)。在這些錄得虧損的房企中，不乏曾經(jīng)的頭部房企，例如萬科、金地等。

這些房企虧損的原因大致類似。萬科在公告中解釋稱，虧損的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業(yè)財務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價格低于賬面值等。

在實現(xiàn)盈利的44家房企中，保利發(fā)展利潤額最高，今年前三季度共錄得78.13億元的凈利潤，招商蛇口利潤表現(xiàn)也不錯，共實現(xiàn)26.01億元的利潤。這兩家央企是A股上市房企中僅有兩家凈利潤超過20億元的房企。除此以外，還有7家房企利潤額在10億元以上。

需要指出的是，即便是實現(xiàn)盈利的房企，多數(shù)利潤表現(xiàn)也在持續(xù)下滑。例如，保利發(fā)展凈利潤同比下滑41.23%，招商蛇口下滑幅度為31%，新城控股的下滑比例則為41.3%。

緩慢修復(fù)

營收、利潤雙降已經(jīng)成為房企近幾年的常態(tài)。市場關(guān)注的是，在利好政策的促進(jìn)和催化下，房企的業(yè)績報表能否跟隨修復(fù)，這也是房地產(chǎn)行業(yè)是否復(fù)蘇的關(guān)鍵信號。

從今年房企的銷售表現(xiàn)來看，房企營收和利潤總額的表現(xiàn)在短時間內(nèi)可能仍將承壓。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，TOP100房企銷售總額為34599.95億元，同比下降34.7%。此外，前十月銷售總額超千億元的房企有7家，較去年同期減少7家，百億房企73家，較去年同期減少27家。

銷售額仍然下滑，房企營收就難以扭轉(zhuǎn)。一位地產(chǎn)央企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“今年我們的利潤考核要求仍然是要有增長，但規(guī)模持續(xù)往下掉，而且現(xiàn)在的毛利率能到10%就不錯了，說實話今年維持和去年同樣的利潤額，壓力都非常大?！?/p>

一位頭部房企的人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“對于房企來說，利潤現(xiàn)在不是最看重的部分了。如果調(diào)價有利于去化，我們也會選擇隨行就市犧牲利潤，畢竟現(xiàn)金流更重要，只有現(xiàn)金夠穩(wěn)才能繼續(xù)活下去?！?/p>

因此，房企營收和利潤表的修復(fù)，主要取決于房企規(guī)模能否穩(wěn)住，以及價格體系是否還會被重構(gòu)。從當(dāng)前券商機(jī)構(gòu)分析的數(shù)據(jù)來看，明年房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)，但仍將持續(xù)筑底。

中金在近期的一份研報中就分析表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷售量、價表現(xiàn)壓力仍大。此前出臺的房地產(chǎn)政策帶動了一、二手房總銷量整體平穩(wěn)，但未能改變新房銷售占比走低、房地產(chǎn)投資疲弱以及房價持續(xù)下探的態(tài)勢。

中金認(rèn)為，如要達(dá)到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)需財政政策發(fā)力，一方面是需求側(cè)帶動居民就業(yè)和收入預(yù)期回暖，另一方面，在供給側(cè)集中資源收儲一、二線城市已建成未出售的新房和“以舊換新”家庭的舊房，從而達(dá)到“消化存量”目標(biāo)，或是行之有效的舉措?！翱紤]到成交結(jié)構(gòu)和價格走勢仍有慣性，2025年房地產(chǎn)投資或仍將承壓，但強(qiáng)政策有望帶動跌幅收窄?！?/p>

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水則表示，當(dāng)前行業(yè)長短周期均處于換擋期，存貨去化和變現(xiàn)能力受到極大影響，房企利潤表修復(fù)有待市場風(fēng)險出清和復(fù)蘇。

劉水續(xù)稱，9月底中央系列舉措有效地提振了市場信心，若各項政策加力并較快落實，四季度市場有望迎來邊際改善，但由于影響居民置業(yè)能力及置業(yè)意愿的收入、就業(yè)等中長期因素轉(zhuǎn)變需要一定時間，因此預(yù)計市場短期仍延續(xù)筑底行情?？紤]到近兩年土地市場轉(zhuǎn)冷后地價相對較低，部分房企受益于優(yōu)質(zhì)地塊結(jié)轉(zhuǎn)仍有可能率先修復(fù)利潤表。