隨著央行表態(tài)與相關政策陸續(xù)出臺，房企信貸環(huán)境有所改善，部分銀行已經(jīng)重新啟動開發(fā)貸的審批流程。公開信息顯示，2024年10月，萬科以95.8億元的銀行貸款成為當月融資總量最大企業(yè)。

克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，百強房企中，2024年1~10月TOP10房企的平均融資額為224.85億元，融資規(guī)模出現(xiàn)同比增長。從融資成本來看，TOP51~100梯隊的房企融資成本最低，為2.6%，較2023年全年融資成本降低了1.64個百分點。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年10月房地產企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%，在上年低基數(shù)影響下連續(xù)兩月同比轉正，但環(huán)比仍下降32.4%，融資主體仍以央、國企為主。

對于房企融資利好頻發(fā)，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，當前政策導向呈現(xiàn)兩極分化，包括需求端與企業(yè)端的導向，政策出臺更趨于節(jié)奏與層次感。其指出，由于去年房企融資基數(shù)較低，今年房地產整體融資向好趨勢持續(xù)性還有待觀望，更為關鍵的是，優(yōu)質民企何時能突破融資天花板。

三季度融資增長近60%背后

2024年9月末以來，監(jiān)管部門陸續(xù)推出一攬子政策，有效提振房地產信心。同時，通過金融政策的有力支持，推動企業(yè)融資成本下降，經(jīng)營信心持續(xù)恢復，投資活動有所改善。其中，9月24日國新辦召開新聞發(fā)布會并宣布了多項重磅政策，部分政策為地產行業(yè)帶來重大利好，包括降低存款準備金率和政策利率，并帶動市場基準利率下行；降低存量房貸利率，并統(tǒng)一房貸的最低首付比例等。同時，針對目前地產企業(yè)融資面臨的融資難和債務違約等一系列問題，有關貨幣政策也提供了一定支撐。

9月26日中央政治局會議再次談到擴大內需，并首次提出促進房地產市場止跌回穩(wěn)。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，該機構監(jiān)測的40家典型上市房企在2024年三季度共完成融資金額折合人民幣共計1314.94億元，環(huán)比上升58.61%。其中40家房企債權融資金額為1233.86億元，占總融資金額比重為93.83%，環(huán)比上升50.09%（上季度債權融資總額822.10億元）。

從融資結構看，除銀行貸款融資之外，國企房企更青睞公司債。三季度共發(fā)生20筆公司債融資，融資總額241億元，占比19.53%，環(huán)比上升114.6%，分別由保利置業(yè)、越秀地產、金融街、招商蛇口、美的置業(yè)等房企發(fā)行。

房企所募資金多用于償還舊債。比如，保利發(fā)展、招商蛇口所募集的資金均計劃用于償還銀行貸款；建發(fā)股份發(fā)行的4.4億元中票擬用于償還到期的“18建發(fā)地產MTN001”；棲霞建設則擬使用所募集的4.2億元置換將于11月21日到期的“21棲霞建設SCP001”，該筆債券目前余額為4.8億元。

融資增加的同時，房企的融資成本也開始走低?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，10月房企融資成本為2.54%，環(huán)比降低了0.23個百分點，同比降低1.3個百分點。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，這是因為10月僅有保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等7家央企在境內發(fā)債。融資成本最低為保利發(fā)展發(fā)行的其他債權融資，融資金額折合人民幣約25億元，票面利率為2.02%。而融資成本最高的為越秀地產發(fā)行的公司債，融資金額折合人民幣約16.9億元，票面利率為4.1%。

房企優(yōu)化資產負債表

央國企房企融資環(huán)境逐漸寬松之下，房企也順勢優(yōu)化資產負債表。建發(fā)股份是最近較為典型的案例之一。

遭遇監(jiān)管層問詢后，建發(fā)股份（600153.SH）于11月4日宣布終止一項49.8億元的配股計劃。該公司對此解釋為：結合內外部環(huán)境變化及公司內部實際情況及發(fā)展規(guī)劃等因素，經(jīng)相關各方充分討論、審慎研究后做出的決定。

據(jù)悉，建發(fā)股份原計劃配股募資金額不超過85億元，最終調整為不超過49.8億元，直至最后“撤單”。建發(fā)股份在這一過程中已經(jīng)發(fā)債兩次，成本匡算下來均低于配股融資。今年7月，建發(fā)擬發(fā)行15億元可續(xù)期公司債，分為兩個品種發(fā)行，利率分別為2.38%及2.75%。10月，建發(fā)股份發(fā)行一筆1億元超短融融資券，期限為178天。

值得關注的是，除了國企融資提速之外，民企在化債上的進展也傳來不少消息。10月28日，旭輝控股發(fā)布境外債務重組最新進展，合計持有適用債務未償還本金總額約77.88%的債權人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議（RSA）。旭輝稱，當建議重組完成后，將緩解集團的流動資金壓力。

除旭輝外，近期多家房企也傳來重組、融資利好消息。華夏幸福推出“置換帶”方案，擬引入一家廊坊市屬國企，將參與“置換帶”債權人的金融債權置換到廊坊市屬國有企業(yè)，置換規(guī)模約為200億元。

此外，10月17日上午，融創(chuàng)中國已完成12.05億港元配股融資，所得款項凈額將用于支持境內公司債的長期解決方案落地及一般運營資金。近期債務重組有進展的民企還包括禹州集團、中國奧園、遠洋集團、正榮地產等。

中指院一名分析師在接受媒體采訪時表示，城市房地產融資協(xié)調機制正在持續(xù)發(fā)力。城市協(xié)調機制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產企業(yè)要采取措施盡快修復問題項目，城市政府要加強協(xié)調，推動符合“白名單”條件標準的項目應納盡納等。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認為，10月房企融資環(huán)境的改善，需要結合10月份核心城市銷售有所好轉來看。其認為，只有市場預期逐漸好轉的時候，房企才能通過銷售端與融資端的合力，逐漸優(yōu)化資產負債表。但他又指出，非核心城市的銷售熱度尚不及預期，導致房企還不能完全化解保交付與化債的壓力，后續(xù)走勢仍有待進一步觀察。