隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房企投資趨勢(shì)也在近些年發(fā)生了明顯變化。一方面，總體的拿地和投資規(guī)模出現(xiàn)下降，另一方面，其投資區(qū)域也向“高能級(jí)”的一二線城市收縮，尤其是一線城市。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值為1.53萬億元，同比下降41%；拿地金額為7127億元，同比下降42.1%。與2020年同期的高點(diǎn)相比，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額降幅達(dá)到了80%。

與此同時(shí)，逐漸成為市場(chǎng)主力的央國(guó)企，正在向一線城市聚焦。其中，上海市場(chǎng)因其需求的穩(wěn)定性，成為房企布局的重點(diǎn)。

11月15日，位于上海徐匯濱江板塊的中海領(lǐng)邸·玖章開盤，552套房源遭遇1500多名客戶哄搶，最終實(shí)現(xiàn)“日光”，項(xiàng)目銷售額85億元。此前，中海地產(chǎn)已在該項(xiàng)目上已經(jīng)收獲223億元的銷售額。加上此前位于上海市中心另一項(xiàng)目——中海昌順九里售出196.5億元，僅此兩盤今年就貢獻(xiàn)了419.5億元的銷售額。據(jù)中海地產(chǎn)對(duì)外披露的數(shù)據(jù)，今年中海地產(chǎn)在上海地區(qū)銷售額已經(jīng)超過600億元。

縱觀其他央國(guó)企龍頭企業(yè)，重倉(cāng)上海的情況早已出現(xiàn)。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，去年招商蛇口就以645.57億元的銷售額成為上?！颁N冠”。

不過，這種“把雞蛋集中在少數(shù)籃子里”的做法也有風(fēng)險(xiǎn)。分析人士也指出，央國(guó)企將投資重點(diǎn)放在上海樓市，后續(xù)的投資與銷售去化同樣面臨壓力。

聚焦上海市場(chǎng)

近年來，央國(guó)企逐漸成為上海樓市的主力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-10月，上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)TOP20企業(yè)合計(jì)銷售3068.48億元；銷售面積TOP20企業(yè)合計(jì)銷售456.15萬平方米。其中排名銷售額前5的企業(yè)均為國(guó)央企。

今年前10月，上海共有7家房企的銷售額突破200億元，中海地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展分別以464.10億元、238.39億元和223.93億元獲得銷售金額榜前三名；銷售面積榜達(dá)到20萬平方米以上的房企有10家，其中招商蛇口、中海地產(chǎn)、萬科分別以53.72萬平方米、39.62萬平方米和34.81萬平方米獲得銷售面積榜前三名。

憑借中海順昌玖里和中海領(lǐng)邸兩個(gè)項(xiàng)目，中海地產(chǎn)在上海樓市的市場(chǎng)份額得以擴(kuò)大，并最終在前10月的銷售中拔得頭籌。

對(duì)比2023年，雖然央國(guó)企仍是上海市場(chǎng)主流，但無論在銷售金額還是銷售面積上，中海地產(chǎn)都未能排進(jìn)前三。有上海樓市資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近兩年，央國(guó)企已經(jīng)成為上海樓市鏖戰(zhàn)的主力。

在拿地榜上，央國(guó)企也表現(xiàn)搶眼。2024年1-10月，上海房企拿地排名前三的是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、招商蛇口和保利發(fā)展。在今年10月25日剛落幕的上海土拍中，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)分別以32億元、46億元拿地，也是這兩家央企年內(nèi)首度在上海拿地。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，央國(guó)企在上海市場(chǎng)的投資力度取決于集團(tuán)層面對(duì)上海的重視程度。近兩年，企業(yè)為了墊高安全墊，投資收縮聚焦在一線城市，很多企業(yè)50%以上的投資額度分布在四個(gè)一線城市。從這一點(diǎn)來看，房企在上海投入基本的額度是有保障的。

值得注意的是，隨著庫(kù)存規(guī)模提升，加之市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，房企拿地漸趨理性。今年以來，很多房企在上海的拿地有所下降。

克而瑞研究中心表示，從中海、招商、華潤(rùn)、保利等企業(yè)披露的存貨情況來看，已竣工物業(yè)在存貨中的占比近年來呈現(xiàn)逐漸提升的趨勢(shì)。其中，保利發(fā)展和中海地產(chǎn)的存貨壓力相對(duì)較大，這也在一定程度上影響它們的利潤(rùn)水平。

入局存量市場(chǎng)

在穩(wěn)樓市政策推動(dòng)下，近幾個(gè)月來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。據(jù)上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，10月上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環(huán)比增加39.8%，同比增加14.4%。

分析人士指出，若上海市場(chǎng)能維持現(xiàn)有的走勢(shì)，將有助于央國(guó)企消化庫(kù)存。

據(jù)悉，央國(guó)企大多在上海市中心核心地段拿地，成本雖高，但貨值也較為充足。比如一宗百億元地塊，加上建安成本等，最終會(huì)形成兩三百億元的貨值，可以保證一年左右的銷售。

但總體來看，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)不斷攤薄，以及市場(chǎng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)尚未真正確立，房企正在通過其他渠道切入上海樓市，并維持在上海市場(chǎng)的地位。其中，入局城市更新、城中村改造等存量市場(chǎng)成為路徑之一。這些領(lǐng)域?qū)⑴c者的資金規(guī)模、運(yùn)營(yíng)能力有著較高的要求，成為一些央國(guó)企的重要選擇。

2024年，上海在建在售的風(fēng)貌別墅多達(dá)41個(gè)，包括瑞安集團(tuán)、中海地產(chǎn)、嘉里集團(tuán)、綠城中國(guó)等等均有參建風(fēng)貌別墅。上海一名房企人士指出，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企在公開市場(chǎng)拿地的難度相對(duì)較大，通過參與老舊小區(qū)改造和城市更新，則可以獲取一些核心地段的土地。他表示，從投入產(chǎn)出比看，盡管城市更新不一定能達(dá)到利益最大化，但卻也不失為維持市場(chǎng)占有率的有效途徑。

據(jù)悉，中海地產(chǎn)旗下的中海和集、中海順昌玖里、中海恒昌玖里等多個(gè)項(xiàng)目，就是出自城市更新。

一個(gè)背景是，今年上海在推進(jìn)城市更新及城中村改造上力度不斷加大。2024年上海政府工作報(bào)告指出，深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，完成12萬平方米中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造，31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

9月21日，上海城中村改造工作推進(jìn)會(huì)舉行，上海市委書記陳吉寧在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，加快城中村改造，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)更新改造可持續(xù)性，事關(guān)超大城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

知情人士指出，上海的城中村改造工作在不斷提速，這次會(huì)議將原來每年5到10個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)速度進(jìn)一步提高，希望在3年左右的時(shí)間，啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目30個(gè)以上。